De Reehorst Estate

1.1 Reason and objective

Inducement  

The De Reehorst estate is a so-called country estate from before 1850 and was created by a merger of two estates: old Dennenoord and the De Reehorst. The founder of the country estate of Oud-Dennenoord Jan Kol, banker, was the owner of several estates on the Stichtse Lustwarande. He founded villa oud-Dennenoord on the estate on the spot where Antropia is now situated. The villa was rebuilt as a Rose-Villa after a fire. In the 2nd World War, the Rose Villa was bombed by the Allies because they were under the impression that a German general was staying there. The villa was not rebuilt and the estates were merged into the De Reehorst estate. On the initiative of Professor Dr. Bernard Lievegoed, the whole was bought in 1969 by the Vrij Geestesleven foundation. Many organizations with an anthroposophical background settled on the estate, including the Louis Bolk Institute. As a location for the VU University of Applied Sciences, the Iona building was built in 1979 by the architect J. Risseeuw in an organic architectural style and taking the environment into account. In 1997, the Vrije Hogeschool moved to the Witte Villa on the estate and since then the Iona building has fulfilled the function of a culture and conference centre.

The White Villa Iona building

Triodos Bank wants to build a new, sustainable office at De Reehorst (on the site where two bungalows are now located). In doing so, it wants to preserve and strengthen the spatial, cultural-historical and ecological quality of the estate and its surroundings. It is important that the existing social functions on the estate are preserved. An integrated spatial plan has been drawn up with the aim of improving the quality of the estate as a whole and increasing biodiversity, partly as a result of the establishment of Triodos Bank.

The current zoning plan is the legal translation of this integral spatial plan (see Appendix 1).

Goals for the estate

Since 2011, many parties (Triodos Bank, JOIN development, Municipality of Utrechtse Heuvelrug, Province of Utrecht, in coordination with the Municipality of Zeist and Prorail) have worked together to achieve an integral quality improvement of Landgoed De Reehorst.

The main objective of the project is to create an estate where cultural-historical, ecological, social and economic values reinforce each other in harmony.

Sub-goals are:

• 1. Preservation of the estate for the future;
• 2. Removing parking from the heart of the estate and integrating it into the landscape;
• 3. If possible: solve the tolerance situation of the Louis Bolk Institute;
• 4. Strengthening the ecological and cultural-historical structure;
• 5. Access to the estate via plot Hoofdstraat 26.

These goals are explained in outline in the following subsections. In the following chapters, the goals are described and tested in more detail.

1.2 Location and boundaries of the plan area

Landgoed De Reehorst is centrally located next to Driebergen-Zeist railway station and along the A12 at the Driebergen-Zeist exit. The aerial photo below shows the estate with the Antropia located on the Hoofdstraat with its Coach House and the garden room. In the northwest corner are the two Finnish bungalows (Woodpecker and Swallow). The White Villa is located south of the deer park (the deer park is not part of the plan area) as is the Louis Bolk Institute. The plan boundary of the current zoning plan is drawn on the aerial photo.

1.3 Plans in force

The current legal regulation of the land in question is laid down in the zoning plan for the outer area of the former municipality of Driebergen-Rijsenburg. This zoning plan was adopted by the municipal council on 16 September 2004, approved by the Provincial Executive on 26 April 2005 and became irrevocable on 23 August 2006.

The plan for the realisation of a new Triodos Bank office on the De Reehorst estate is in conflict with the current zoning plan, which does not allow any new buildings outside the designated building areas. For this reason, a new zoning plan is adopted.

This legal regulation of the current plan will lapse due to the present zoning plan for the planning area of the estate. Section 2.1 describes the current zoning plan in more detail.

1.4 Coordination arrangement

The municipal council has declared the coordination regulation applicable to the present zoning plan and to the permits for the development of the De Reehorst estate on the basis of Article 3.30 of the Spatial Planning Act.

Article 3.30 of the Spatial Planning Act sets two requirements for the application of the coordination scheme. It must be about the realisation of municipal policy and it must be desirable to use coordinated decision-making to achieve that policy.

The zoning plan is required to ensure that it concerns the implementation of municipal policy. If there are elements aimed at implementation in the zoning plan, it is desirable to arrange both the planning change - the zoning plan - and the concrete elaboration in the form of a building plan in a single procedure. This makes the coherence between the decisions as visible as possible.

The present plan meets the legal requirements to be able to apply the coordination scheme.

In any case, the zoning plan and the environmental permit for the construction of the office building will be coordinated. The coordination decision states which decisions to be taken are coordinated.

1.5 Crisis and Recovery Act

The Crisis and Recovery Act (Chw) entered into force on 31 March 2010. Larger projects can be implemented more quickly thanks to the law.

On 26 March 2013, the Senate agreed to make the Chw permanent. The term will be extended indefinitely, until the entry into force of the Environment and Planning Act and the amendment of the General Administrative Law Act. The Chw will eventually be absorbed into this.

The Driebergen-Zeist station area and De Reehorst estate are included in Appendix II of the Act, which means, among other things, that:

• Section 2 of the Act applies. This section includes procedural accelerations such as a procedural time before the Council of State of 6 months;
• Section 3 of the Act applies. This section includes various possible measures to speed up the process of an Environmental Impact Assessment (not applicable here, as there is no EIA obligation).

1.6 Reading guide

Chapter 2 contains a general description of the plan. The current spatial and functional structure of the area and any differences between the current planning regime and the future way of zoning are described.

Chapter 3 then presents the general spatial policy framework. The overarching policy at all levels of government and the influence of this policy on the planning area is described here.

The next chapter 4 presents the specific laws and regulations on the various components. Think of image quality, housing, businesses, traffic, water, etc. This only includes the policy relevant to the plan. The other policy is not named.

Chapter 5 contains the legal explanation of the destinations expressed in the rules and on the imagination.

Finally, chapter 6 provides insight into the social and economic feasibility and the aspect of enforcement is also discussed.

2.1 Current situation

Current zoning plan

As mentioned, the De Reehorst estate is part of the zoning plan for the outer area of the former municipality of Driebergen-Rijsenburg. In the current zoning plan, the grounds of the De Reehorst estate have the designation 'Estate' and are intended for the maintenance of an estate with the associated facilities and service buildings, the preservation and restoration of the cultural-historical values and the natural and landscape values of the estates in question with associated buildings, living where indicated and recreational shared use in the form of bicycle, hiking and riding trails.

The existing educational institutions and (biological dynamic) research institutes have been given appropriate destinations and designations in the current zoning plan. The building possibilities are limited in accordance with the applicable zoning plan regulation from "Buitengebied".

It is only permitted to build buildings within the building areas indicated on the plan map.

Cut-out of the plan map of the current zoning plan for the rural area

The plan for the realisation of a new Triodos Bank office on the De Reehorst estate is in conflict with the current zoning plan, which does not allow any new buildings outside the designated building areas and does not allow the office function. The new zoning plan is in line with the building and use rights from the zoning plan Buitengebied. The zoning has been adopted as prescribed in the Standard Comparable Zoning Plans (SVBP 2012) and in the municipal Standard. The expansion of the functions has been investigated. This did not reveal any obstacles to the developments (see Chapter 4).

Planning area

As mentioned, there are various buildings within the plan area that are shown in the image below.

Buildings on the De Reehorst estate (for a larger image, see Appendix 1)

In the current situation, De Reehorst estate is used for a multitude of functions. For example, the Reciprocity Foundation guides people with a request for help on the care farm, the Louis Bolk Institute has been conducting scientific research for the development of sustainable agriculture, nutrition and health care for more than thirty years, and the Bernard Lievegoed College for Liberal Arts encourages young people to realize dreams.

The Antropia building fulfills a special function on the estate. The culture and conference centre offers people the space to meet. Literally and figuratively. With a varied range of rooms and the estate as a backyard.

In the new zoning plan, the same building concentrations are mainly maintained (with the exception of the new office building). Below is a cut-out of the imagination accompanying this zoning plan that shows this:

Imagination Zoning Plan Landgoed De Reehorst

Road structure

The road structure on the De Reehorst estate consists of narrow asphalted access roads to the main buildings. The other roads and paths on the estate are unpaved. The image below shows the road structure on the estate.

Road structure and access (for a larger image, see Appendix 1)

Green structure

On the estate, the most important values are represented by relatively old trees and also by the alternation of open and dense (edges and fringe vegetation) and the gradient from wet to dry. The most important ecological support on the estate is formed by the deciduous trees.

The age of the trees and valuable elements on the estate show great diversity. A conservative estimate is that the oldest beech and oak avenues on both estates are about 120-160 years old. This also includes the construction of the park around De Reehorst/Witte Villa. However, after the construction of the White Villa in 1910, another fashionable conifer planting was planted in groups for that time, including the Yew groups, Thujas, Chameciparis, Cedars, American oaks, Robinias and the majestic freestanding Silver Maples. Many of these trees came as new species from the New World, America. On the west side / station side, the estate is bordered by old lime trees. The trees are partly outside the wall on the station side and inside the wall the trees form a remnant of an old linden avenue. The only linden avenue that is still intact runs from the Hoofdstraat, past the coach house to the caretaker's house.

The mature beech trees in the Westlaan and the adjacent beech forest of the estate, Oud Dennenoord, are known as a potentially (see section 4.4) important resting place for various bat species.

Water

Within the De Reehorst estate there are a number of ditches that are managed by the estate. These ditches have a drainage function, especially in the southwest, for the adjacent plots with a drainage on the verge ditches along the A12 motorway. In the north, a ditch runs from the Hoofdstraat along the Deer Park to the south. The ditch has no drainage function. Emptying takes place by sideways to the subsoil. This so-called pocket ditch collects rainwater from the municipal rainwater sewer from the Hoofdstraat. The overflow of the pond of the Beerschoten-Willinkshof estate is also connected to this rainwater sewer.

2.2 Project description

Triodos Bank intends to build a new office on the De Reehorst estate as a new economic carrier for the estate. The office function will cover about 12,500 m2. The office will be a very sustainable building, in keeping with the natural and recreational environment of the estate.

It was assessed whether there is a concrete need for the intended office building. This appears to be the case from both a quantitative and qualitative point of view. The starting point for Triodos Bank has been to move into a new building with the qualitative aspects necessary for it (including accessibility, spatial appearance, sustainability, innovation and social involvement) in order to give shape to the growth that has been going on for years, both in terms of employees and customers. The current office buildings have become too small for this and do not sufficiently meet the aforementioned quality aspects. Landgoed De Reehorst does meet this requirement. The establishment of Triodos Bank on the estate and the associated quality boost create a robust economic basis for the estate and its existing social functions. This creates a future-proof situation for the estate as a whole.

Section 1.1.5 contains an impression of the appearance of the new building and the Final Design (Appendix 1) describes the way in which this shape of the building was created. In the zoning plan, three parts of the Office zoning have been classified with four different maximum building heights (25, 20, 15 and 5 meters) for the building height.

Sustainability principles, the so-called "Reehorst Principles", have been laid down as the basis for Triodos Bank's planning on the De Reehorst estate. These are leading throughout the planning process and are supplementary to the goals as included in section 1.3. The "Reehorst Principles" are:

• The qualities of the place are the basis for development;
• Soil, water and air are clean;
• Cultural history, nature and economy are in balance;
• Architecture follows function, nature, cultural history, sustainability principles and puts people first.

In addition, the following ambitions have been formulated with regard to Triodos Bank's new office:

• The building and its surroundings are an expression of Triodos Bank's culture;
• The place should bring a connection between people;
• All parts have a purpose;
• All materials will have extra value in 40 years (reuse, sale, clean fuel);
• Inside and outside is one;
• Estate of the 21st century;
• Hospitable and accessible;
• Image and meaning;
• Respect for the past (past 150 years);
• Adding something for the next 100 years.

The planning process for the realisation of Triodos Bank's new office and the development of the De Reehorst estate has resulted in a Final Design (DO).

Final Design of the De Reehorst Estate (for a larger image, see Appendix 1)

For this Final Design, the plan area has been divided into several sub-areas. In total, three different areas have been distinguished.

Autonomous developments - relationship with the Driebergen-Zeist station area

The Final Design has several interfaces with the Infraproject of Prorail (station area Driebergen - Zeist). The Infraproject is the cause of several necessary adjustments to the estate. The starting point is that the intersections of the station square, P&R and the Hoofdstraat guarantee good accessibility for pedestrians, cyclists and cars with equivalent spatial quality. In concrete terms, there are the following tasks:

• The railway bundle will be widened to the south. The station square will be lowered and moved to the south. As a result, part of the northern edge of De Reehorst will disappear. The Hoofdstraat will be 2x2 lanes with a continuous central reservation. As a result, the existing exit of the De Reehorst on the main street can no longer be fully used for car traffic.
• An elaboration has been made for the adaptation of the access and the edges of adjacent estates. This includes a proposal for adaptation of the northern edge of De Reehorst and an alternative for access to car traffic from the Hoofdstraat. This also includes the access to Overtuin Beerschoten, the entrance to which is directly opposite that of De Reehorst. It has been decided to have a common entrance to De Reehorst with Hoofdstraat 26, which will be connected to the Hoofdstraat with a traffic control system (v.r.i.).
• The existing entrance to De Reehorst will become a footpath. The plan for the restoration of the northern edge and the entrance on the new Stationsweg is based on the preservation and recognisability of the Lustwarande characteristics such as sightlines, relief and groups of trees and rhododendrons, the preservation of culturally and historically valuable objects and the careful handling of valuable trees. The entrance for pedestrians and cyclists will be moved to the southwest and is located on the sunken Stationsweg. A retaining wall will compensate for the difference in height between De Reehorst and the Stationsplein. The retaining wall bends inwards until the ground level of De Reehorst is reached. The paving of the station square will be extended over the Stationsweg, creating a 'shared space'. The entrance to De Reehorst will thus be located on the Stationsplein. When finishing the edges, the corner of De Reehorst will not have a high steep retaining wall, but a sloping grass slope in combination with a low retaining wall. The plan also provides for the densification of the forest edge and healing by planting new trees and shrubs.
• The plan also assumes a direct connection to the new bicycle bridge over the Hoofdstraat. Since the Hoofdstraat is a few meters lower, it is not accessible from this entrance. This means that the current entrance will remain in place but will be downgraded from car entrance to pedestrian and bicycle entrance. On this side, too, a planting plan is provided that is based on densifying the forest edges and opening up a view of the historic buildings framed by existing, striking trees. The cycle path will meander between existing trees and new trees are also planned along this.
• The existing ditch, on the border between Dennenoord and the White Villa, will be used to infiltrate excess rainwater from the tunnel. This water will first be used to maintain the water feature at Beerschoten Willinkshof. Any surplus is then infiltrated.
• Together with the infrastructure plan, work has been done on an integrated EHS/NNN plan. From the infrastructure plan, EHS compensation will take place partly on the southwest side of the plot (Hoofdstraat 26) and part on the south side of De Reehorst. The environmental compensation from the balance approach as a result of developments at De Reehorst takes place entirely on the estate.
• Part of the estate (2400m2) on the north side will disappear due to the infrastructure plan. In the context of the Nature Conservation Act, this will be compensated on site (new park forest northeast of the farm "Van Dijk").

Both projects (redevelopment of the station area (infraplan) and the De Reehorst estate) have been and will be continuously coordinated with each other. The zoning plan for the Driebergen - Zeist station area was adopted on 3 March 2014. The plan has been repaired as a result of the ruling at the Council of State. Below is a cut-out of the imagination:

Imagination (adopted) zoning plan for the Driebergen-Zeist station area

2.3 Spatial consequences

Functional spatial

The Final Design includes the following functional-spatial components:

• 1. The main entrance to the estate is located on the side of the station. This is recognizable as such by both the design and the dimensioning. In principle, this main entrance is intended for slow traffic. From the Stationsplein, the emphasis is on the accessibility of the building and estate by train passengers (read pedestrians). For this purpose, a ramp will be made to bridge the difference in height. This ramp will be wide enough to allow two cars to pass each other in the event of emergencies, but also for the delivery of goods to the new office building and the existing Iona building. Pedestrians and cyclists are also welcome on the north side of the Estate. Taxis (3 parking spaces) and supply vehicles and people with physical disabilities are allowed to drive here to park their cars near the main entrance of the building (12 parking spaces). They can also charge electric cars here. Bicycles can be parked under the building (there is also a charging point for electric bicycles).
• 2. Parking of motor vehicles takes place on the south-west side of the estate. This creates the necessary peace and quiet on the estate for ecological development and contributes to the preservation of the cultural-historical character. In front of the new office, a parking lot for 400 cars is provided to the east of the farm, which is also equipped with charging points for electric cars. There are 58 existing parking spaces in the existing buildings that will continue to exist in the new situation. From the parking lots, there are sufficiently dimensioned footpaths to the various buildings. The parking situation is described in detail in section 4.6.
• 3. In het plangebied is ruimte gereserveerd voor het plaatsen van zonnepanelen. Deze zullen boven een deel van het parkeerterrein worden geplaatst en een maximale oppervlakte van 3.300m2 omvatten.
• 4. De bestaande inzijgingssloten blijven gehandhaafd om water te kunnen infiltreren. Er wordt oppervlaktewater toegevoegd door de aanleg van vijvers. Deze vijvers zijn hydrologisch gezien gescheiden van de inzijgingssloten en het grondwater (bentoniet bodem). Ze spelen wel een functionele rol bij het bergen van regenwater op piekmomenten en bij het vergroten van de biodiversiteit.
• 5. To increase the ecology and biodiversity on the site, new forest will be planted and dendrological quality will be added. By adding surface water, a new biotope is added and the gradient from dry to wet is added. The gradients are also increasing due to excavation and elevation in the southwestern part of the estate.
• 6. Two places have been reserved for waste collection, namely at the service entrance of the office and at the kitchen of the Iona building. Both places are sufficiently easily accessible for the (truck) trucks of the waste company.
• 7. The air and sound quality will be improved by planting ash forest along the A12.

Visual spatial

The Final Design includes the following visually spatial components:

• 1. In terms of design style, the plan is in line with the existing landscape style of the estate, which is characterized by a spatial structure with continuity through sightlines, scenes and vistas, asymmetrical structure, succession of spaces, a picturesque composition and contrast between buildings and park. The design clearly adds a new layer of our time. This is expressed, among other things, in the materialization and detailing. This is also in line with the transformation dynamics that characterize the estate, in which several architectural and landscape styles have been applied over a period of 150 years.
• 2. The spatial experience is determined by vague boundaries, plastic forms, a dynamic balance and an enigmatic order.
• 3. The design refers to harmony, enjoyment of nature, drama, emotionality and the literary.
• 4. Groups of trees (clumps), bushes, ha-ha's (a visible wall or fence replaced by a dry moat), terrain slopes and stream-like water features are used as spatial means.

2.4 Durability

Triodos Bank is one of the most sustainable banks in the world. The bank's mission is to make invested money work on positive social, ecological and cultural changes. In doing so, it has the following goals:

• To contribute to a society that promotes quality of life and puts human dignity at its core;
• Enabling people, businesses and organisations to use their money in a way that benefits people and the environment and promotes sustainable development;
• Providing customers with innovative financial products and excellent customer service.

Triodos only does business with organisations that support a healthy environment and healthy nature. This includes sustainable energy projects, but also organic farming. Recycling companies and conservation projects are also covered.

The main principles of the bank are:

• Promoting sustainable development. They take into account the social, environmental and financial consequences of everything we do;
• Respect and comply with the law, in every country where they operate;
• Respecting human rights in different societies and cultures. They are based on the objectives of the United Nations Universal Declaration of Human Rights;
• Protecting the environment. In everything they do, they seek to achieve and promote positive environmental impacts;
• To be accountable for all actions to all stakeholders;
• Continuous improvement of business processes and activities.

In its Technical Programme of Requirements, Triodos Bank has indicated in great detail which points need to be achieved in the context of BREEAM-NL.

The BREEAM ambition for this project is 'outstanding' (this corresponds to a score higher than 85%, with Triodos Bank requiring a minimum score of 80% to be achieved (this corresponds to a high score in 'excellent' (starts at 70%). This ambition is very high and fits the character of the bank. More about this in section 4.8.8.

3.1 Government policy

3.2 Provincial policy

The Provincial Spatial Structure Vision (PRS), adopted by the Provincial Council on 4 February 2013, describes the spatial policy of the province of Utrecht for the period up to 2028.

On 10 March 2014 and 3 November 2014, the first and second revisions of the Structural Vision were adopted. The revisions have no direct consequences for this zoning plan.

The PRS and PRV are reviewed every four years and possibly adjusted (the so-called recalibration). The current recalibration started in June 2015 and is expected to last until the end of 2016 (i.e. after the adoption of this zoning plan). The description below briefly indicates how this has been included in the 2016 review (based on the draft PRS and draft PRV of May 2016). The Draft PRS and PRV do not constitute an obstacle to the development made possible in this zoning plan.

The province's new spatial policy offers municipalities more room to make their own decisions. The province implements the policy in part through the Provincial Spatial Regulation (PRV), which was drawn up at the same time as the PRS. The Structural Vision is a policy document that must be taken into account when drawing up zoning plans. The rules of the PRV must be observed.

The most important policy tasks are:

• emphasis on the inner-city tasking; and
• maintaining and strengthening the quality of rural areas.

With regard to the location of the De Reehorst estate, the following aspects are relevant:

• red outlines;
• Offices at junctions;
• General policy line for rural areas;
• Landscape River Region;
• Cultural history;
• Ecological Main Structure/ NatuurNetwerkNederland;
• Agriculture;
• Groundwater.

These aspects are explained in more detail below.

Red Contours

In its spatial policy, the province uses red contours as the boundary of the urban area. This is an important instrument: it contributes to maintaining the quality of the rural area and supports the realisation of inner-city ambitions. The following principles are used to determine the red contours:

• a closed red contour is included for all cores (with a lower limit of 5 ha);
• There is a programme for living and working per region and per municipality. A distinction has been made between the inner-city task (within the current red contour) and expansion (outside the current red contour);
• The expansion locations for which a draft planning decision has already been taken will be determined within the red contour. Within the red contour, municipalities have policy freedom, with due observance of the general rules included in the Provincial Spatial Ordinance with regard to business parks, offices, cultural history, etc.;
• The progress of the implementation of the urban programmes is monitored annually. Every 4 years, the urban programmes are reviewed. Then the red contours will also be updated in their entirety and new locations can be included if necessary.

Landgoed De Reehorst is located outside the red contour:

In the 2016 Draft PRV/PRS Reassessment, the red contours in the vicinity of the De Reehorst estate have not been changed.

How this relates to the current development has to do with another designation in the Structural Vision "Offices at Node", which designation makes it possible to build outside the red contours.

Offices at Knooppunt

The province of Utrecht has a strong starting position economically. In order to maintain this position and to take advantage of new opportunities, the (spatial) economic strategy for the coming years is aimed at:

• strengthening those business sectors that make extensive use of knowledge and creativity (life sciences, creative industry and sustainability economy);
• accommodating the dynamics of the companies already established in the province as much as possible.

The establishment of Triodos Bank, which focuses on sustainability economics, in combination with the creative functions already present on the estate, fits exactly within this ambition and provides the desired dynamics.

Of course, given the current office market, it is important to focus on restructuring, transformation and intensification when developing work locations. Existing space for business and office establishment must be used optimally. New locations can be developed selectively. The sustainable urbanization ladder (formerly SER ladder) is leading in this and sustainability is self-evident. This is explicitly discussed in Chapter 4.

For the area around the Driebergen - Zeist station area, the Provincial Structure Vision includes a designation "Offices at Junction".

Cut-out PRS map: "Offices at Node" (pink circle)

The province wants to balance supply and demand in the office market as much as possible, both qualitatively and quantitatively. Therefore, in principle, no space is given for new, as yet unrealized office locations.

Office development is possible in a limited number of well-connected locations where office development contributes substantially to the strengthening of the (metropolitan) environment or spatial quality. This is at the Driebergen-Zeist junction, among other places. New office development is permitted here, provided that the necessity has been demonstrated by applying the sustainable urbanisation ladder. New office development is permitted for the Driebergen-Zeist junction insofar as existing agreements between the municipality and the province provide for this, up to a maximum of a total of 30,000m2 GFA (gross floor area). Of the 30,000m2, the Triodos office will cover 12,500m2 of office functions (Article 3.6 of the Provincial Ordinance).

In paragraph 5.5.2.3 of the Provincial Structure Vision, the permitted office development is mentioned again, on the condition that the presence of NNN in the area must be taken into account (more on this below and in paragraph 4.4).

In the Draft PRS/PRV Recalibration 2016, the location of the designation "Offices at Node" has not changed. In accordance with what is included in the Thematic Structure Vision for Offices (see above later in this paragraph), the maximum new establishment of offices in the Driebergen/Zeist station area, plus the amount of office space demolished and to be demolished, has been adjusted to 19,000 m2 in the Draft PRS. Article 4.3 of the Draft PRV also includes this maximum office space.

General policy on rural areas

In order to maintain the quality and vitality of the rural area, the province pursues a cautious policy when it comes to the development of functions not linked to the rural area. Developments are only acceptable under certain conditions, in particular with regard to the quality of the rural area and the vitality of existing functions.

This is further elaborated in Article 4.2 PRV. Urbanisation is only permitted if it is in accordance with (only aspects relevant to the present plan) art 2.10 (Cultural-historical Main Structure), article 4.8 (core edge zone) and art 4.11 (NNN, see later in this paragraph)).

With regard to the Cultural-Historical Main Structure, the possibility of urbanisation (under certain conditions) only applies within the historic country estate zones (see further heading below).

With the presence of urban-related functions and urban run-off areas, the core peripheral zone (to which the estate belongs) makes an important contribution to the quality of the urban living environment of the core. In order to safeguard and improve the quality of the core periphery zone and to support its functioning, provincial policy focuses on enabling new urban-related functions.

If a building initiative contributes to the enhancement of spatial quality, urban functions may be permitted in the core peripheral zone, provided that they are small-scale and appropriate. As will be apparent from this explanatory note to the zoning plan, the development of an office location at this location is accompanied by a large-scale quality boost of the estate, the development strengthens the multifunctional character of the zone and thus meets the conditions set.

Chapter 7.2 of the Draft PRS Recalibration 2016 deals with the General Policy Guideline for Rural Areas. The policy seems to be tightened up slightly. Only in special situations and under certain conditions are developments of functions not linked to the rural area acceptable (there is talk of an urbanisation ban). The following situations are indicated:

• Quality development;
• New functions for ceasing agricultural businesses.

Article 3 of the Recalibration of the PRV Design sets out the rules for building in rural areas. The maps accompanying the Draft PRV do not yet distinguish between the various sub-areas within the Rural Area. It is expected that the location of this zoning plan will not be located in the "urbanization ban rural area" zones. The location will also be located in the 'Core Periphery Zone', just like in the PRV 2013-2028. Article 3.5 of the draft PRV includes the regulation for the Core Periphery Zone. Urbanisation is permitted if:

• a. the increase in spatial quality is proportional to the nature and extent of the urbanisation;
• b. is well suited to the landscape and is realised in connection with urban areas;
• c. timely and sustainable realisation of the increase in spatial quality is guaranteed, and
• d. surrounding functions are not disproportionately harmed.

The development made possible in this zoning plan meets these requirements.

Cultural history: Historic country estate zone

The northern half of the estate is designated as a Historic Country Estate Zone. The provincial policy in this regard is aimed at securing on the one hand and providing room for development as a special task on the other. The space for development must lie in the creation of economic carriers for the preservation of the cultural-historical values of the country estates. The development as made possible in this zoning plan fully meets the requirements of the Provincial Structure Vision: it provides an economic support for the estate, whereby the cultural-historical elements are preserved and strengthened (for example, by bringing back sight lines).

Cut-out PRS map: Historic country estate zone

Article 2.10 of the PRV states that spatial developments within the Cultural-Historical Main Structure, which includes De Reehorst, are permitted, provided that the following conditions are met:

• Historic country house zone: the cultural-historical value of the country house zone will be preserved and enhanced;
• Archaeology: the cultural-historical value of the known and expected archaeological heritage is preserved and enhanced.

The explanatory notes to a spatial plan contain a description of the cultural-historical values present in the plan area and the policy to be pursued by the municipality in this regard and the way in which any changes will be dealt with. A further elaboration is included in section 4.3. Section 4.2 discusses the aspect of archaeology.

De provincie wil haar waardevolle historische buitenplaatsen voor de toekomst behouden en versterken. In de Ruimtelijke Structuurvisie heeft Utrecht negen buitenplaatszones benoemd. Onder één van deze buitenplaatszones, Stichtse Lustwarande - Langbroekerwetering, valt landgoed De Reehorst. Onderstaand is een uitsnede van de buitenplaatsbiotoopkaart opgenomen:

Cut-out country estate biotope map Langbroekerwetering

The map and the appendix to it are intended as a source of inspiration for everyone involved in the future of the country estate and its surroundings with the intention that they contribute to the preservation and restoration of this cultural heritage.

The Draft PRV Recalibration 2016 does not include any substantive changes in this area compared to the current PRV. In the Draft PRV, this is now included in Article 1.7.

Landscape River area

The estate is located in "Landscape Landscape Landscape" from the Landscape Structure Map. In this type of landscape, provincial policy is aimed at maintaining and strengthening the core qualities:

• contrast in scale from very open to closed;
• coherent system of river-floodplain-embankment-basin;
• coherent system of high glacial tills - flank - seepage zone - embankment - river;
• the Kromme Rijn as a fortress and fortress.

In view of the distance of the development from the river in question and its location near the urban core of Driebergen - Zeist, the development does not constitute an obstacle to the objective of the landscape type.

The Draft PRS and PRS Recalibration 2016 do not include any substantive changes to this.

NatuurNetwerkNederland (formerly: EHS)

Parts of the De Reehorst estate, including the location of the new office, are located in the NatuurNetwerkNederland (formerly EHS):

Cut-out PRS map: Ecological Main Structure (now: NatuurNetwerkNederland)

The province wants to maintain and further develop the NatuurNetwerkNederland (NNN). These areas are protected and the province wants to create 1,500 ha of new nature reserves by 2021. The province does not permit new spatial developments that have a significant negative effect on the essential values and characteristics of the NNN.

The province protects the NNN through the "no, unless" regime (Article 4.11 PRV). Under certain conditions, spatial developments will be made possible, whereby the functioning of the NNN will not be significantly affected or even improved.

For the present project, the balance approach has been chosen, which significantly improves the functioning of the NNN. Section 4.4 describes the research carried out and the measures in detail.

The Draft PRS and PRS Recalibration 2016 do not include any substantive changes to this.

Agriculture

The southern part of the estate has the designation Agricultural Area in the PRS map Agriculture. The designation is particularly important for the establishment of the Louis Bolk Institute in the farm on the Odijkerweg. In the agricultural areas, agriculture is the main user, but there is also a mix with other functions. In the agricultural areas, farmers are offered the space for expansion and innovation (e.g. the production of sustainable energy). This concerns activities that are in the interest of agriculture itself and for its function in the surrounding area, such as care farming, recreation, agricultural childcare, farm education, agricultural nature and landscape management and the production and sale of regional products. The establishment of an agricultural and sustainable research institute such as Louis Bolk is in line with this. The location on the edge of the urban area strengthens the relationship between urban and agriculture.

The northern part is an extensification area. The extensification areas have been designated to protect the function of nature or housing against the influences of intensive livestock farming. Expansion and new establishment of intensive livestock farming is impossible here, just like outside the Reconstruction Area. The same applies to the conversion from a land-based farm to intensive livestock farming. However, it is possible to take over an intensive livestock farm in the existing size. Reducing the damage to natural values is paramount in the extensification areas. Land-based livestock farming, broadening of agriculture and a change of function from agriculture to housing are encouraged. Extensive recreation and private nature management can also contribute to the desired change in these areas. Intensive livestock farming is explicitly excluded in this zoning plan (art 1, definition of agricultural activity).

Most of what is included in the Draft PRV and PRS Recalibration 2016 has not changed. What has changed is the designation Extensification area. Because the Reconstruction Act was abolished by the government on 1 July 2014, the legal basis for the reconstruction rules has disappeared. Therefore, during the recalibration of the PRS and PRV in 2016, the need for specific spatial policy for intensive livestock farming was reconsidered. The draft PRS opts for a generic policy for intensive livestock farming for the entire province, based on the rules that apply outside the former reconstruction area. This means that for the existing intensive livestock farms, the maximum building plot size is 1.5 ha. In the agricultural stabilisation area (formerly Extensification Areas) near vulnerable nature and landscape, the expansion of intensive livestock farming will not be permitted.

Groundwater

The estate is partly included on the Nature map as a sub-TOP area (Article 4.11a PRV). A spatial plan does not contain any zoning and rules that negatively affect the water management situation. The explanatory notes to a spatial plan contain a description of the policy to be pursued by the municipality in this regard and the way in which this has been dealt with in the plan.

Many nature reserves, including a number of Natura 2000 areas, are currently suffering a lot of damage due to (ground) water shortages or due to water supply of insufficient quality. This mainly concerns groundwater-dependent nature along the flanks of the ridge, in the Gelderse Vallei and in the peat meadow area. For the assessment, it is important that the water management situation does not deteriorate.

There is no groundwater-dependent nature in the plan area and immediate surroundings. However, the natural values (especially old trees) are sensitive to groundwater level fluctuations (temporarily) and there is potential for the development of groundwater-dependent nature at the transition from infiltration to seepage area.

The plans to build an office on the estate do not affect the water system. The buildings above ground do not reach into the groundwater underground, which excludes any influence on the groundwater flow. A basement at 2.2 m NAP is being built under the Triodos Bank building. Depending on the implementation period, compensatory measures for (monumental) trees are necessary. Coordination about this with a tree expert and with the De Stichtse Rijnlanden Water Board is necessary for this. There is no surface water present at the location of the buildings, so the influence of the buildings on surface water quantity and quality is therefore also excluded. For a more detailed description of the water management, please refer to section 4.5 and Appendix 5.

Door het aanbrengen van bebouwing zal neerslag hier niet in de bodem meer kunnen infiltreren. In de plannen zijn hiervoor voorzieningen opgenomen om hemelwater in de bodem te infiltreren. Om het grondwater te beschermen worden geen materialen toegepast waarvan stoffen kunnen uitspoelen naar het grondwater, zoals zinken goten.

In de plannen zijn vijvers opgenomen. Deze worden aangelegd met een ondoorlatende leembodem. Enige lekkage uit de vijver is extra aanvulling van grondwater. In de directe omgeving van de vijver zal hierdoor waarschijnlijk een licht verhoogde vocht beschikbaarheid voor beplanting aanwezig zijn.

Het TOP en subTOP principe komt in de ontwerp PRS/PRV Herijking 2016 niet als principe terug. Wat betreft grondwater wordt aangesloten bij de eisen die aan verstedelijking in NNN gebieden wordt toegestaan. Aan deze eisen wordt in dit bestemmingsplan voldaan.

Kwaliteitsgids

Voor het behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap is door de Provincie in 2011 de zogenaamde Kwaliteitsgids vastgesteld met beschrijvingen van de verschillende landschapstypes in de Provincie Utrecht.

Het landgoed De Reehorst ligt op de overgang van het landschap van de Utrechtse Heuvelrug en het landschap van het Rivierengebied.

Toelichting Kernkwaliteiten

In de kwaliteitsgids zijn de kernkwaliteiten per landschapstype uiteengezet op basis van gebruik en beleving van het landschap.

Het landschap van de Utrechtse Heuvelrug bestaat op hoofdlijnen uit de volgende kernkwaliteiten:

• Robust unit;
• Relief experience;
• Extreme historical layering.

The landscape of the River Region broadly consists of the following core qualities:

• Scale contract from very open to private;
• Coherent system of river – floodplain – embankment – basin;
• Coherent system of high glacial tills – flank – seepage zone – embankment – river;
• The Kromme Rijn as a fortress and fortress.

In order to preserve and strengthen the core qualities of the De Reehorst estate, an integrated landscape plan has been drawn up for the future developments of the estate.

The ecological, cultural-historical and landscape values have been set as the starting point for the realisation of a new office and for the development of the park and nature development.

Thematic Structural Vision for Offices 2016-2027

The Thematic Structure Vision for Offices (TSK) 2016 - 2017 is supplementary to the Provincial Spatial Structure Vision 2013-2018 and specifically addresses the surplus of planning capacity for offices. Prior to the TSK, the Provincial Approach to Offices was established. The intention is to remove the overcapacity from zoning plans with a Provincial Integration Plan. This provincial integration plan has yet to be drawn up. The Office Market Survey 2015 provides the substantiation for the choices.

This thematic structural vision has been incorporated in the recalibration of the PRV/PRS as is always quoted in this section.

In paragraph 3.3.3 the "Offices at Junction" location "Zeist and Utrechtse Heuvelrug" is described. According to the Office Market Survey 2015, the need for office space to be added to the existing stock up to and including 2027 at the Driebergen Zeist station area location is 19,000 m2. In response to this request, the PRV allows the establishment of new offices and the associated facilities of up to 30,000 m2. The province will adjust the PRV at the next recalibration, so that space is given for a maximum of 19,000 m2 GFA in relation to the existing stock of office space to be added. The approx. 12,500 m2 that is made possible in this zoning plan fits in with this.

Conclusion

The development of the De Reehorst estate fits in with all aspects within the policy, and in the draft PRS/PRV Recalibration 2016, of the Province.

3.3 Regional policy

3.4 Municipal policy

3.4.1 Structural vision 2030 'Green therefore vital'

In order to get a line in the considerations of whether or not to allow developments or whether or not to develop qualities further, the municipality has drawn up a structural vision. In order to gain more clarity in the discussion, a discussion version was made before the desired development direction was laid down in a design. Finally, on 28 January 2010, the Structural Vision 2030 'Green so Vitaal' was adopted, containing agreements on the outlines of how to weigh interests and which structures to change.

For the development direction, a longer period was therefore considered, up to 2030. The concrete policy for the shorter term covers the period 2010-2016. The most important framework for the structural vision is the Spatial Planning Act (Wro), which came into force on 1 July 2008, the core of which is that each layer of government works on the basis of the interests it stands for, and to this end lays down its policy in a structural vision. According to the Wro, policy is laid down in a structural vision and standards in the zoning plan. In practice of spatial planning, this means that everything that is not directly permitted according to a current zoning plan becomes a policy discussion. The structural vision broadly steers that discussion.

The motto of the Structural Vision 2030 is 'Green so Vital'. On the one hand, nature, landscape, cultural history and archaeology, together with the social quality of the villages, are the starting point. There is room for housing, economic development, sports and recreation if it can be found in line with this starting point. Conversely, it is desirable that society, based on the need for living, working, sports and recreation, looks for possibilities for using the municipal territory. The vitality that is brought in with this increases the value of the living environment for everyone.

Given the complex environment with so many values, the motto requires creativity and customization for the functions of living, working, sports and recreation. And a steadfast, but not dogmatic attitude from the point of view of nature, landscape, cultural history and society. For the municipality-wide perspective, we work with themes that cover a wide area:

• Nature over the hills;
• On the shoulders of our heritage;
• Sustainably accessible;
• Liveable villages;
• Free time on the Utrechtse Heuvelrug;
• Tailor-made solutions for living and working.

The order of the themes reflects the general attitude 'Green therefore Vital'.

In order to give direction to the development direction for the various geographically coherent parts of the area (zones), a structural vision map with area-wide zoning has been developed. The map has a landscape foundation and is based on strengthening the existing situation and the associated municipality-wide themes. On the map, the main accents are depicted in colors:

• Dark green (nature zones): the main emphasis is on nature;
• Light green (mixed zones): the aim is a sustainable mix of functions, but in a wide bandwidth;
• Blue (mixed zones with agriculture): space for a wide range of functions and values, which must fit into an agricultural landscape image and contribute to it;
• Grey (existing village centres and other areas with 'red' contour).

Landgoed De Reehorst is located in zone 2.8, a mixed zone between Driebergen-Zeist station and Driebergen. The municipality wants to protect the spatial openness in this area as the most important showcase on the A12 and N225. The station area must become an icon in the field of sustainability through an innovative transformation.

Cut-out map of the Structural Vision 2030 is 'Green so Vital'

Openness is under pressure due to the widening of the A12 motorway and because agricultural land use is not a strong function. But it is precisely the landscape openness at the intersection of the A12 and N225 that carries our national image as a green municipality with estates. We want to protect this landscape. In addition, an important ecological connection zone is located in this area and the municipality has high ambitions in the field of sustainability for this area.

The starting point for the estates in this zone is that expansion of the buildings by 10% of the 'footprint' is possible if existing site parking spaces are constructed underground. Two layers are preferable because the green setting and the ecological connections can then be better protected than with a single layer, provided that the groundwater flows are not disturbed. In all cases, there will have to be customization.

If the redevelopment of the existing buildings with additional functional possibilities creates a greater need for parking than in the existing situation, this extra parking need must in any case be met underground.

The Structural Vision indicates that the area must be energy-neutral, that water is made visible, that innovative forms of public transport are applied, that only sustainable companies are established and that the transformation of the area is done in a sustainable way (reuse of materials is a spearhead here).

Every redevelopment must explicitly describe and value the existing cultural-historical (i.e. architectural, historical-geographical and archaeological), ecological and landscape quality. It must also indicate how these qualities have influenced the plan and how this will lead to a demonstrable improvement of these aspects.

Structural vision 2013 'Green so Vitaal' and De Reehorst estate

For the purpose of planning for Triodos Bank's new, sustainable office on the De Reehorst estate, as a financial basis and new economic carrier for the development of the estate, a vision document has been drawn up (part of the Final Design, Appendix 1) in which, among other things, the cultural-historical, ecological and landscape qualities are described and valued. This vision also indicates how the estate will be further developed and improved, so that the desired development fits within the structural vision 2030 'Green so vital', see also chapter 2 of this explanatory note. Aspects such as making water features visible, energy-neutral area are reflected in this. A further substantiation in the field of specific laws and regulations is described in Chapter 4.

As far as parking is concerned, there is a deviation from the starting point from the Structural Vision that indicates that parking must take place underground. The De Reehorst estate is located in a mixed zone, where the aim is to achieve a sustainable mix of functions. A change question (whether it is expansion or redevelopment) is approached integrally, looking for customization. In this case, the plan contributes to a sustainable mix of functions, increases the space for nature and leads to an improvement in quality. Existing routes across the estate are used with respect for the spatial, ecological and cultural-historical value of the area. The current parking spaces in the historic line of sight and within the NatuurNetwerkNederland (NNN) will be abolished and a new parking facility will be located outside the NNN. The parking facility will be integrated into the landscape, so that parking will take place almost completely out of sight.

A parking facility of 400 parking spaces under the newly intended office building would amount to four parking levels. The underground parking facility would thus be completely in the groundwater. As a result, the groundwater and the NNN are considerably disturbed, both during and after realisation. An underground parking facility would also pose greater risks to the monumental trees, both for the root system and because of possible unwanted desiccation. The access to the underground parking garage means a greater disruption of the heart of the estate, because a direct connection to the station square or the Odijkerweg is undesirable. In addition, the costs of such an underground parking facility are enormous in terms of both investment and maintenance.

The plan with the chosen solution of a parking facility outside the NNN therefore leads to an improvement in quality and thus fits in with the objective and vision of the structural vision.

The car park will be integrated into the landscape and decorated with trees and surrounded by an earthen wall. This means that parking has almost completely disappeared from view.

4.1 Beeldkwaliteit

Welstandsnota en Landgoed De Reehorst

In de welstandsnota (kort besproken in paragraaf 3.4.4) is onderstaande opgenomen ten aanzien van landgoed De Reehorst, dat onderdeel uitmaakt van het gebied dat is aangeduid als 'Beboste Heuvelrug'.

Deelgebied Beboste Heuvelrug bestaat uit de aaneengesloten bossen ten noorden van de route N225. Het ontworpen landschap met de boscomplexen van grote buitenplaatsen uit de zeventiende en achttiende eeuw is het meest in het oog springende kenmerk. Structuren en complexen uit de negentiende en de vroege twintigste eeuw bestaan uit buitenplaatsen met hun bijgebouwen.

Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de aanwijzing als Belvedèregebied richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van 'bebouwing in het bos op ruime kavels' te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken. Bij de plaatsing van bouwwerken dient rekening te worden gehouden met de bestaande zichtlijnen.

De vormgeving van het nieuwe kantoor van Triodos Bank (zie ook Bijlage 1) sluit aan bij de welstandsnota van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De Triodos Bank wordt een vrijstaand gebouw, waarbij veelvuldig gebruik is gemaakt van natuurlijke materialen als glas, hout en groene daken. De entree van het gebouw is op de publieke ruimte georiënteerd en de massaopbouw van het gebouw is in onderlinge samenhang ontworpen.

Bij het ontwerpen van het gebouw is maximaal rekening gehouden met de plek op het landgoed en de representatieve functie die het gebouw voor het gebied heeft.

4.2 Archeologie

In 2006 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente bij de ruimtelijke planvorming rekening te houden met archeologische waarden. Uitgangspunt van de Wet op de archeologische Monumentenzorg is behoud in situ. Dit betekent dat archeologische waarden in de bodem dienen te worden behouden voor toekomstige generaties. Als er zwaarwegende argumenten zijn om de bodem toch te verstoren, dienen de archeologische waarden ex situ te worden behouden voor toekomstige generaties. Door middel van archeologisch onderzoek moet de archeologische kennis behouden blijven voor de toekomst en de vondsten moeten worden geborgen en bewaard worden in depots en musea. Omgang met archeologische waarden dient duurzaam te zijn. Duurzaam in de betekenis van behouden voor de toekomst.

Aan de bescherming van historische bouwwerken en archeologische terreinen is thans de Monumentenwet 1988 (Monw1988) gewijd. Deze wet zal echter in etappes verdwijnen. Een gedeelte gaat over in de Erfgoedwet: het betreft hier onder andere de aanwijzingsprocedure tot rijksmonument, de definiëring van de verschillende erfgoedbegrippen, subsidiëring en een aantal meer administratieve regelingen inzake archeologie (certificatie archeologische bedrijven, opslag bodemvondsten in archeologische depots e.d.). Het andere gedeelte zal als een soort van zelfstandige overgangswet fungeren tot het in 2019 opgaat in de Omgevingswet. Het gaat hier grofweg om de (ruimtelijke) instrumenten ter bescherming en ontwikkeling van het culturele erfgoed, zoals de vergunningverlening bij rijksbeschermde gebouwde monumenten en archeologische monumenten, de bescherming van stads- en dorpsgezichten en de bepalingen omtrent bescherming van erfgoed in het bestemmingsplan. Inhoudelijk verandert er in de Erfgoedwet niet veel voor de archeologische en gebouwde monumenten. De Erfgoedwet zet echter wel voorzichtig de deur op een kier voor nieuwe ontwikkelingen, zoals een onderhoudsplicht voor monumenten en het beschermen van waardevolle interieurs. De Erfgoedwet is op 1 juli 2016 in werking getreden maar heeft geen gevolgen voor het uitgevoerde archeologisch onderzoek, wat hieronder wordt beschreven.

Door de voorgenomen nieuwe ontwikkelingen en de bodemverstorende activiteiten die hiermee gepaard gaan, kunnen eventuele archeologische waarden in de bodem verloren gaan. Om eventuele archeologische waarden op te kunnen sporen is een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 2 van deze toelichting.

Het bureauonderzoek geeft een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Dit model gaat uit van een middelhoge verwachting voor de zuidwestelijke helft van het plangebied en een hoge archeologische verwachting voor de noordoostelijke helft van dit gebied. De voorgenomen bouw van het kantoor van de Triodos Bank Nederland plus het daarbij behorende parkeerterrein, wegen en waterpartijen lijken zich grotendeels in het gebied met een hoge verwachtingswaarde te bevinden.

Veldonderzoek

Op basis van de resultaten uit het bureauonderzoek is in september 2012 door ADC Archeoprojecten een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Het doel van een veldonderzoek is het toetsen en waar nodig aanvullen van de archeologische verwachting zoals deze in het bureauonderzoek is opgesteld. Op basis van dit inzicht kunnen kansarme zones uitgesloten worden en kansrijke zones geselecteerd worden voor archeologisch vervolgonderzoek.

Aanvullend veldonderzoek

In navolging van de geplande werkzaamheden op Landgoed De Reehorst is reeds op een gedeelte van het terrein inventariserend veldonderzoek uitgevoerd in de vorm van verkennend booronderzoek. Aan de zuidzijde van het terrein zijn in 2012, in verband met de ontoegankelijkheid van het terrein drie gebieden niet meegenomen bij dit onderzoek. Om de archeologische waarden van het hele plangebied in kaart te brengen is aanvullend verkennend booronderzoek uitgevoerd op deze locaties. Hiertoe is besloten in samenspraak met het bevoegd gezag van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het veldwerk is uitgevoerd op woensdag 12 augustus 2015. Het doel van het onderzoek is het toetsen en waar nodig aanvullen van de archeologische verwachting zoals deze in het bureauonderzoek is opgesteld. Op basis van dit inzicht kunnen kansarme zones uitgesloten worden en kansrijke zones geselecteerd worden voor archeologisch vervolgonderzoek.

Conclusies

Geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarde van het plangebied nog niet voldoende bekend is en dat nader onderzoek zal plaatsvinden via een proefsleuvenonderzoek. Ten behoeve van dit nadere onderzoek is een maatregelenkaart opgesteld. De bescherming van mogelijke archeologische waarden is in dit bestemmingsplan voldoende gewaarborgd via de archeologische dubbelbestemmingen.

Maatregelenkaart

Op grond van de verzamelde gegevens tijdens het bureauonderzoek en het verkennend booronderzoek is een maatregelenkaart voor archeologie opgesteld welke als bijlage bij het archeologisch onderzoek is toegevoegd.

Maatregelenkaart, zie Bijlage 13 bij het Archeologisch onderzoek

Op deze maatregelenkaart zijn de archeologische verwachtingswaarden en de technische ontwerpgegevens opgenomen zoals de horizontale omvang van de geplande ingrepen. De maatregelenkaart heeft als leidraad gediend voor integraal overleg met het ontwerpteam, ook tijdens het in beeld brengen van nog niet definitieve of toekomstige ingrepen is deze maatregelenkaart gebruikt. Daarnaast geeft deze maatregelenkaart de basis voor het selectiebesluit ten aanzien van het vrijgeven van het gebied of eventueel noodzakelijk verder onderzoek in de vorm van een Definitieve Opgraving (DO) of Archeologische Begeleiding (AB). Dit geldt voor de terreinen ter hoogte van het nieuwe gebouw, het parkeerterrein, de waterpartijen, de riolering en de zonnepanelen. De maatregelenkaart geeft per ingreep een advies voor eventueel archeologische vervolgonderzoek.

Advies per ingreep van de reeds definitieve ingrepen

Conclusie Maatregelenkaart

Op basis van de verwachtingswaarden van de archeologische beleidskaart wordt onderzoek verricht en voorziet het bestemmingsplan in een regeling ter bescherming van mogelijk te verwachten archeologische waarden.

4.3 Cultuurhistorie

In Bijlage 9 is het onderzoek Cultuurhistorie opgenomen. Hieronder zijn de highlights weergegeven.

In 1999 is als een gezamenlijk product vanuit vier ministeries, de nota Belvedère, beleidsnota over de relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting gepresenteerd. Hierin wordt een visie gegeven op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van het fysieke leefmilieu in de toekomstige ruimtelijke inrichting van Nederland kan worden omgegaan, en wordt aangegeven welke maatregelen daartoe moeten worden getroffen. Cultuurhistorie wordt daarbij beschouwd als van vitale betekenis voor de samenleving en de individuele burger. Het behoud en het benutten van het cultureel erfgoed voegt kwaliteit toe aan de culturele dimensie van de ruimtelijke inrichting. Een ontwikkelingsgerichte benadering staat daarbij centraal. De centrale doelstelling van het belvedère-beleid werd als volgt verwoord: De cultuurhistorische identiteit wordt sterker richtinggevend voor de inrichting van de ruimte, en het rijksbeleid zal daarvoor goede voorwaarden scheppen.

De in december 2002 verschenen Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) vormt de onderlegger van het cultuurhistorische beleid van de provincie Utrecht. Monumenten, archeologie en cultuurlandschap zijn in hun onderlinge samenhang per (deel)gebied beschreven en op de kaart gezet. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug worden de gebieden Utrechtse Heuvelrug, Kromme Rijn en Langbroek, de Gelderse Vallei en Nederrijn en Lek onderscheiden. Binnen de CHS maakt de provincie een onderscheid tussen 'veilig stellen' en 'eisen stellen'.

In gebieden die de provincie wil 'veilig stellen' moet cultuurhistorie sturend zijn voor de ontwikkelingen.

Bij 'eisen stellen'- gebieden moet naar inzicht van de provincie de cultuurhistorie richting geven aan de mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. Cultuurhistorie is niet leidend maar geeft wel in belangrijke mate richting aan de (nieuwe) ruimtelijke kwaliteit.

Het landgoed is gelegen in het gebied 'Lustwarande koninklijke bossen en villaparken'. Voor 'Lustwarande, koninklijke bossen en villaparken' acht de provincie het als belangrijkste opgave te zoeken naar een optimale balans tussen rood (bebouwing) en groen (natuur bij functieverandering en het verbinden van natuur- en cultuurwaarden bij vormen van recreatie).

Historische buitenplaatszone

De buitenplaatszone Stichtse Lustwarande, waar landgoed De Reehorst deel van uitmaakt, is een brede buitenplaatszone op de zuidflank van de Heuvelrug, tussen Utrecht en Amerongen. Deze buitenplaatszone kent een afwisseling van de open (weiden, overplaatsen) en gesloten (parken, bossen) delen. Kenmerkend zijn de ontworpen zichtrelaties (zichtlijnen of panorama's) vanaf de weg op de hoofdhuizen en vanuit de hoofdhuizen op het omliggende park, de overplaats en het landschap. Structurerende onderdelen van deze zichtrelaties zijn bosschages, uitzichtpunten en gewelfde gazons, evenals voor de landschapsparken kenmerkende slingerende lanen, waterpartijen en tuinelementen (bruggen, theekoepels, follies).

Landgoed De Reehorst neemt in het totaal van buitenplaatsen van de Stichtse Lustwarande een bescheiden plaats in.

Cultuurhistorische elementen Landgoed De Reehorst

Er zijn verschillende nog aanwezige cultuurhistorische elementen te herkennen op Landgoed De Reehorst. Sommige daarvan zijn aangewezen als gemeentelijk monument, andere als waardevol object, weer andere zijn nog niet benoemd maar wel aanwezig.

Kaart cultuurhistorische elementen uit Definitief ontwerp (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

Uitgangspunt is het behoud van cultuurhistorische elementen. Bij de herinrichting van het landgoed en de uitvoering van het infraproject, zullen de cultuurhistorische elementen, die ten gevolge hiervan moeten wijken (zijnde de muur met hekpijlers, het ijzeren hekwerk aan de Hoofdstraat en de twee paar hekpalen met bollen en naamsaanduiding bij de Hoofdstraat) verplaatst worden.

Gemeentelijk monument

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft als gemeentelijke monument aangewezen:

• de Villa (1900) en stenen hekpalen bij de villa;
• twee paar hekpalen met bollen en naamsaanduiding bij Hoofdstraat (begin 20ste eeuw).
  

Waardevol object

De omschrijving van het begrip 'Waardevolle objecten' luidt: 'objecten die de totale cultuurhistorische waarde van het landgoed of de buitenplaats ondersteunen en versterken'.  De instandhouding van cultuurhistorische waarden staat voorop.

Als waardevolle objecten zijn genoemd:

• Koetshuis (1860);
• Historische tuin- en parkaanleg (begin 20ste eeuw);
• Tuinhuisje 'Lievegoedhuisje' (circa 1900) Hoofdstraat bij 20;
• Dienstwoning (begin 20ste eeuw) Hoofdstraat 18;
• Oranjerie (circa 1925) Hoofdstraat bij 20;
• Langhuisboerderij (circa 1900) Hoofdstraat 22;
• Dienstwoning (begin 20ste eeuw) Hoofdstraat 24;
• Voormalig stalgebouw (begin 20ste eeuw) Hoofdstraat bij 22;
• Duiker met hekwerk over sloot naast entree bij Ionagebouw (circa 1900) Hoofdstraat bij 12;
• Ijzeren hekwerk aan Hoofdstraat bij Ionagebouw (circa 1900) Hoofdstraat bij 12;
• Bakstenen muur met klein ijzeren toegangshek en dubbel ijzeren toegangshek onder ijzeren toog tussen twee hekpijlers met stenen afdekplaten met tekst Oud Dennenoord tegenover station, Hoofdstraat bij 12;
• Stenen zonnewijzer voor villa (circa 1900) Hoofdstraat bij 20.
• Bakstenen moestuinmuur (1860), Hoofdstraat bij 20.

Overige cultuurhistorische elementen

Daarnaast bevinden zich op het landgoed nog diverse andere resten waarvan de ouderdom nog onderzocht moet worden, zoals een moestuin met omringende muur en een betonnen paal met scharnierpunten (nabij de Oranjerie).

De Engelse landschapsstijl die kenmerkend is voor veel landgoederen van de Stichtse Lustwarande is op De Reehorst nog goed herkenbaar, o.a. aan de doorlopende lanen, het uitgebreide padenstelsel, de zichtlijnen, de bossages en de velden. De monumentale bomen, het bomenkruis en andere 'groene' elementen zijn onlosmakelijk verbonden met de cultuurhistorische elementen. Tezamen vormen zij een voor de Stichtse Lustwarande kenmerkend geheel.

Conclusie

De visie “behoud door ontwikkeling” die de rode draad is in het vigerende beleid, kan voor de cultuurhistorische elementen van landgoed De Reehorst goed toegepast worden in de voorgenomen ontwikkeling. De cultuurhistorische elementen worden zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt.

Architectuur

Het nieuwe kantoorgebouw voegt zich in de bestaande korrelstructuur zoals die vanaf de Hoofdstraat wordt ervaren en creëert nieuwe zichtlijnen zonder bestaande zichtlijnen te doorbreken. De maximale ervaring van de groene omgeving die met een ontwerp in drie volumes wordt bereikt past naadloos in de ook in de 19de eeuw toegepaste bouwwijze met mooi zicht op de buitenruimte.

De hoge “transformatiedynamiek” van de afgelopen decennia mag gelden als inmiddels kenmerkend voor landgoed De Reehorst: de ontwikkeling van twee landgoederen tot één geheel, het verdwijnen en verschijnen van centrale bouwwerken zoals de oorspronkelijke Villa Oud Dennenoord, De Rose-Villa, Villa De Reehorst/de Witte Villa en het Iona gebouw. De huidige geplande nieuwbouw past in deze dynamiek en versterkt de visie 'behoud door ontwikkeling'.

Ontsluiting

De bestaande ontsluitingswegen worden in het kader van de voorgenomen ontwikkeling aangepast. Vanuit cultuurhistorisch perspectief worden de ontsluitingen voor het gemotoriseerde verkeer geconcentreerd aan de buitenzijden van het landgoed. Het Landgoed is vrij toegankelijk, maar door de locatie en het feit dat met name sprake zal zijn van bestemmingsverkeer wordt het gemotoriseerd verkeer op het landgoed zelf zoveel mogelijk beperkt.

Parkeren

De aanleg van het parkeerterrein met daarboven de zonnepanelen heeft, mede doordat de voorzieningen vanuit cultuurhistorisch perspectief zo goed mogelijk zijn ingepast, geen nadelige gevolgen voor de cultuurhistorische waarden.

4.4 Groen en natuur

4.5 Water

Algemeen

In deze waterparagraaf is aangegeven hoe een duurzame waterhuishouding en riolering binnen het bestemmingsplangebied Landgoed De Reehorst gerealiseerd en gewaarborgd kan worden. In Bijlage 5 is het onderliggende onderzoeksrapport Water toegevoegd. Hierbij zijn ook de mogelijkheden binnen de bestemming Gemengd onderzocht.

Waterwet
De Waterwet moderniseert en integreert de bestaande wetgeving op het gebied van waterbeheer. Uitgangspunten van de Waterwet zijn integraal waterbeheer en de watersysteembenadering, volgens welke het waterbeheer zich niet alleen richt op het water als zodanig, maar ook op ecologische en infrastructurele aquatische systemen, met inbegrip van de bodem, de oevers en de biologische component. Dit in wisselwerking met andere terreinen van overheidszorg als bescherming van het milieu en de zorg voor de ruimtelijke ordening. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen, zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten.  Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

Waterbeleid

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Door water te laten infiltreren in de bodem, en te bergen op daarvoor aangewezen plekken wordt ongecontroleerde overstroming en droogteschade voorkomen. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die wettelijk is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. In bestemmingplannen dient een beschrijving opgenomen te worden van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.
Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Bij het watertoetsproces is rekening gehouden met de volgende documenten:

• Bestuursakkoord 'Water met Vuur'
• Nationaal Waterplan 2009 – 2015
• Waterbeheersplan 2010-2015
• Handboek Watertoets
• Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)
• Provinciaal Waterplan 2010-2015
• Convenant afkoppelen op de Utrechtse Heuvelrug
• Waterplan Heuvelrug 2009

Doorlopen Planproces
In het planproces is inmiddels een aantal fasen doorlopen. Allereerst is een Schetsontwerp (SO) Landschapsplan opgesteld. Het SO toont de samenhang van de bebouwing met de landschapselementen, het watersysteem en de infrastructuur, het station en de P&R voorziening.

Al tijdens het opstellen van het SO hebben er bilaterale overleggen plaatsgevonden over Cultuurhistorie, Ecologie, Waterhuishouding, Stedenbouw/Landschap en Gebiedsvisie met de provincie Utrecht, Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden en de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug. Tijdens de VO-fase en huidige DO-fase is afstemming met de omgeving, provincie, het Hoogheemraadschap en gemeenten gecontinueerd.

Dit watertoetsdocument is tot stand gekomen na het vervaardigen van het concept Definitief Ontwerp en is afgestemd met Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Eerder, tijdens het opstellen van het Schets Ontwerp, zijn aanbevelingen gedaan hoe om te gaan met de waterhuishouding binnen het plangebied. Deze aanbevelingen zijn grotendeels opgenomen binnen het concept VO en DO.

Huidige situatie

Het plangebied ligt op de overgang van het dekzandlandschap in het noorden en het rivierenlandschap in het zuiden. Ten noordoosten van het plangebied ligt de stuwwal, de Utrechtse Heuvelrug. De stuwwallen bestaan overwegend uit grofzandige en grindrijke rivierafzettingen van de Rijn en de Maas. Het gebied loopt af van het noordoosten (4 à 5 m +NAP) naar het zuidwesten (circa 3 m +NAP). Het eerste watervoerend pakket is circa 30 m dik en goed doorlatend voor grondwater. Het 1e watervoerend pakket wordt begrensd door Kedichem klei, dat slecht doorlatend is. Op de Bodemkaart van Nederland is het plangebied opgedeeld in drie eenheden. In het noorden van het plangebied is de bodem gekarteerd als een Hoge zwarte Enkeerdgrond, bestaande uit leemarm en zwak lemig fijn zand. De Enkeerdgrond gaat over in een Beekeerdgrond eveneens bestaande uit leemarm en zwak lemig fijn zand. In het zuidwesten beginnen de kleigronden. In dit geval kalkloze poldervaaggrond bestaande uit zavel en lichte klei.

De TNO boringen laten over het algemeen een dik zandpakket zien, alleen in het zuidwesten zijn boringen met (dunne) kleilagen in de bovengrond aangetroffen.

Op basis van de Bodemkaart van Nederland is de freatische grondwatersituatie gekarteerd met grondwatertrap III, VI en VII. Grondwatertrap III correspondeert met de aangetroffen Kalkloze Poldervaaggronden in het zuidwesten tegen de Rijksweg A12. Grondwatertrap VI en VII corresponderen met de Beekeerd- en Enkeerdgronden in het midden en noorden van het landgoed. Op basis van de analyse aan beschikbare grondwatergegevens is de verwachting dat in het midden en noorden van het plangebied sprake is van een infiltratiegebied waarbij de grondwaterstanden diep uit kunnen zakken circa NAP + 2,0 m. De gemiddeld hoogst optredende grondwaterstanden worden verwacht tegen NAP + 3,0 m. In het zuidwesten zal het gebied natter zijn ten tijde van winterse periodes. Aanwezige kavelslootjes kunnen hier voor ontwatering zorgen. Binnen het landgoed De Reehorst liggen een aantal sloten die in beheer zijn van het landgoed. Deze sloten hebben met name in het zuidwesten een ontwateringsfunctie voor de aanliggende percelen met een afvoer op de bermsloten langs de Rijksweg A12. In het noorden loopt vanaf de Hoofdstraat langs het Hertenkamp een sloot af naar het zuiden met uiteindelijk een afvoer naar het watersysteem langs de Rijksweg A12. Deze sloot vangt regenwater op afkomstig van het gemeentelijk regenwaterriool vanaf de Hoofdstraat. Op dit regenwaterriool is tevens de overloop van de vijverpartij van landgoed Beerschoten-Willinkshof aangesloten. Op het landgoed is geen vrij verval riolering aanwezig. Huishoudelijk afvalwater van gebouwen worden via persleidingen verpompt naar het gemaal Hertenkamp aan de Hoofdstraat. In de huidige situatie infiltreert het regenwater van verharde oppervlakken ter plaatse in de bodem.

Omgevingsaspecten

Voor stationsgebied Driebergen-Zeist is een grootschalige gebiedsontwikkeling gepland. Een van de gevolgen is dat de Hoofdstraat die nu het spoor nog gelijkvloers kruist, verdiept moet worden aangelegd. Daarbij is het plan om de verdiepte constructie uit te breiden met een verdiept stationsplein. De bodem van de verdiepte constructie komt hierbij onder de grondwaterspiegel te liggen.

Als de geplande ontwikkeling wordt uitgevoerd door middel van een onderwaterbetonvloer en damwanden zal er tijdens uitvoering lekkage optreden door de vloer en damwandsloten. Dit heeft hetzelfde effect als een bronbemaling, zij het in mindere mate. Het lekdebiet is berekend op 200 m3/dag, dit geeft een grondwaterstandsverlaging van 5 cm tot 600 m vanaf de bouwput tot 20 cm tegen de bouwput.

Zodra de geplande ontwikkeling is uitgevoerd, is de lekkage verwaarloosbaar. Ook blokkeert de damwandconstructie de grondwaterstroming in het 1e en 2e watervoerende pakket onvoldoende om een effect op de grondwaterstanden te veroorzaken. Conclusie is dat er geen vernattend of verdrogend effect zal optreden zodra de tunnelbak is gerealiseerd.

Binnen het projectgebied staan veel grote oude beuken en eiken. Daarnaast staan er veel andere bomen van diverse soorten en leeftijden. Veranderingen in grondwaterstanden tijdens uitvoering kunnen problemen voor bomen veroorzaken. Tijdens de aanleg van de verdiepte tunnelconstructies van het stationsgebied is een vochtmonitoring bij kwetsbare bomen noodzakelijk (zie ook PRV). Als maatregel voortkomend uit de monitoring moet rekening worden gehouden met het uitvoeren van watergiften bij bomen.

Ook de zaksloot op landgoed De Reehorst langs het Hertenkamp is aan verandering onderhevig door de komst van de tunnelbak. De rechtstreekse afvoer vanuit het regenwaterstelsel uit de Hoofdstraat en Stationsweg (stationsplein) komt te vervallen. Daar staat tegenover dat de zaksloot meer regenwater gaat ontvangen door een toename aan afvoerend oppervlak, wel grotendeels vertraagd door de tussenkomst van een waterkelder. Op basis van de berekeningen is de conclusie dat de zaksloot voldoende bergings- en afvoercapaciteit heeft om hevige neerslagsituaties op te vangen. Een verbinding met het watersysteem langs de A12 moet daarvoor behouden blijven en het is sterk aan te bevelen om de sloot uit te baggeren, aanwezige dammetjes te herstellen en duikers op te schonen. Dit met als doel de infiltratie-, berging- en afvoercapaciteit van de sloot te herstellen naar oorspronkelijk functioneren.

Doelen en maatstaven

Aan de hand van verschillende relevante wateraspecten en de resultaten uit de geohydrologische verkenning zijn doelen en maatstaven beschreven.

Toekomstige situatie

Water komt in het gebied in verschillende gedaanten voor: als oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, leidingwater, vuilwater en in de toekomst wellicht ook als gietwater (irrigatie tuinaanleg). Uiteindelijk is al dit water op een of andere manier onderdeel van de waterkringloop. Uitgangspunt voor dit project is een watersysteem waarbij schoon water de output is (waterkwaliteit) en geen verdroging plaatsvindt (waterkwantiteit). Door het vasthouden van het water voor het landgoed (infiltreren in het park), het bergen van het water (in vijvers) en in laatste instantie het afvoeren van water (buiten het park) wordt invulling gegeven aan dit uitgangspunt.

Vegetatiedak

Het Triodos gebouw krijgt een vegetatiedak. Een vegetatiedak vangt de kleine regenbuien op. Bij langdurige of hevige neerslag is er sprake van een afvoer. De overloop van de buffer watert vervolgens af naar laagtes rondom het gebouw waar berging en infiltratie plaatsvindt. Er is geen sprake van een afvoer naar een sloot of oppervlaktewater via riolering. Rondom het gebouw is voldoende (groene) ruimte aanwezig als mogelijkheid voor waterberging.

Kelder

Het Triodos gebouw krijgt een verdiepte kelder. De bouwwijze, bouwperiode en het type bemaling bepaalt in samenhang met beschikbare geohydrologische gegevens de benodigde onttrekkingshoeveelheden (waterbezwaar) en grondwaterverlaging in de omgeving. Vooralsnog is het uitgangspunt dat de kelder op NAP +2,2 m wordt aangelegd en met een open bemaling zonder damwanden wordt gerealiseerd. Uit berekeningen blijkt dat een grondwatervergunning waarschijnlijk niet noodzakelijk is. Afhankelijk van de uitvoeringsperiode zijn compenserende maatregelen voor (monumentale) bomen noodzakelijk. Afstemming hierover met een bomen deskundige en met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is noodzakelijk. Na de bouwfase herstellen de huidige grondwaterstanden zich. De diepte van de kelder heeft geen invloed op de grondwaterstroming (opstuwing of verlaging). Effecten in de eindsituatie zijn ( maximaal in de orde van centimeters direct naast het gebouw) niet relevant voor de bomen. Grondwatermonitoring voor, tijdens en na uitvoering van de bouw is noodzakelijk.

WKO

Het gebouw van de Triodos Bank wordt voorzien van een open bodemenergiesysteem voor de duurzame koeling en verwarming uit het kantoorgebouw.

De twee open bronnen van het bodemenergiesysteem zijn beoogd in het derde watervoerende pakket. Het systeem onttrekt en infiltreert maximaal 220.000 m³/jaar met een maximaal debiet van 55 m³/uur.

• Hydrologische effecten

Het berekende hydrologische invloedsgebied reikt tot maximaal 260 m van de bronnen. De maximale stijghoogteverandering bedraagt 4,55 m. Grondwaterstandverandering treedt niet op. Negatieve hydrologische invloed op andere grondwatergebruikers en overige belanghebbenden is niet aan de orde.

• Hydrothermische effecten

Beïnvloeding van de grondwatertemperatuur kan na 20 jaar energieopslag optreden tot maximaal 100 m van de bronnen. De veroorzaakte temperatuurveranderingen hebben geen nadelige gevolgen voor andere grondwatergebruikers en overige belanghebbenden.

• Grondmechanische effecten

De berekende eindzetting bedraagt 3 mm. Deze geringe zetting en het daarmee gepaard gaande zettingsverhang veroorzaken geen schade aan gebouwen, funderingen, de nabijgelegen spoorbaan of wegen.

• Effecten op de grondwaterkwaliteit

Het zoet-/brakgrensvlak en het brak-/zoutgrensvlak worden niet negatief beïnvloed zodat geen sprake is van verzilting van het grondwater. Bij dit project vinden geen significante effecten plaats op de chemische en microbiologische samenstelling van het grondwater. De verontreinigingssituatie in de omgeving van de projectlocatie wordt niet beïnvloed.

Wegen

Het autoverkeer op het landgoed is zoveel mogelijk beperkt. Voor de wegen zal geen riolering worden aangelegd. Het regenwater watert via de weg af naar de berm waar het (licht verontreinigde) wegwater via een bermpassage wordt gezuiverd en geïnfiltreerd in de bodem. Bij hevige neerslag kan de bermpassage vol raken. In dit geval is er sprake van een overloop naar de omliggende onverharde omgeving (bos- of grasperceel). Overstroming van de weg is niet aan de orde door zijn hogere ligging.
In het landschapsplan is rekening gehouden met een parkeerterrein ten behoeve van het nieuwe kantoor. Conform de beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken is het regenwater van het parkeerterrein niet als dusdanig vervuild beschouwd dat een afvoer (first flush) naar de rioolwaterzuivering moet plaatsvinden. Wel is een zuivering in de vorm van een bodempassage vereist.

Bij een parkeerterrein op maaiveldniveau is de onverharde ruimte om het parkeerterrein geschikt om het regenwater op af te voeren. Het regenwater wordt hier vastgehouden om vervolgens te infiltreren naar de ondergrond. Als voorziening zijn laagtes in het maaiveld bedacht om het afstromend regenwater vast te houden. Er is geen belemmering geconstateerd voor het kunnen realiseren van voldoende waterberging.

In het Definitief Ontwerp is nieuw oppervlaktewater ingetekend.

Uitsnede Definitief ontwerp (voor een grotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1): Water

Op basis van de geohydrologische gebiedskenmerken kan gesteld worden dat in het noorden en midden van het plangebied het realiseren van oppervlaktewater moeilijk haalbaar is. De grondwaterstanden kunnen diep uitzakken. Om permanent water te houden moeten de waterpartijen hier diep worden uitgegraven. Dit brengt risico's met zich mee ten aanzien van het mogelijk verstoren van de grondwaterhuishouding, een slechte waterkwaliteit en een negatieve invloed op de flora en fauna.
Vanwege de genoemde risico's wordt het huidige afwateringsysteem zoveel mogelijk intact gehouden en worden nieuwe waterpartijen als kunstmatig ingericht. Concreet betekent dit dat de aanwezige sloten gedurende een groot deel van het jaar droogvallen. De sloten vangen regenwater uit de omgeving op en vallen droog door infiltratie. De aan te leggen kunstmatige vijverpartij staat niet in open verbinding met de huidige waterstructuur. De vijver heeft een overloop naar het watersysteem en wordt gevoed met regenwater dat vanuit de directe omgeving naar de vijver afstroomt. Aandachtspunt blijft echter de waterkwaliteit. Langdurige droogte veroorzaakt stilstaand water en mogelijk het te ver uitzakken van het waterpeil. De vijverpartijen worden aangelegd met voldoende diepte om een goede kwaliteit te halen. Om het peil in stand te kunnen houden wordt de vijver indien nodig aangevuld met grondwater. De benodigde bron hiervoor wordt gecombineerd met de primaire blusvoorziening. Daarnaast wordt een fontein aanbevolen als maatregel beluchting te realiseren.

Conclusie

De verandering op landgoed De Reehorst leidt wat betreft de waterhuishouding tot een toename in infiltrerend regenwater vanwege het extra water dat vanuit het stationsgebied ontvangen wordt. Op het landgoed zelf is er sprake van onderhoud aan de zaksloot. De nieuw aan te leggen vijvers zijn kunstmatig en worden in droge periodes op peil gehouden met grondwater. Afstemming met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft plaatsgevonden. Het Hoogheemraadschap heeft positief geadviseerd over het plan. Voor het bestemmingsplan is het behouden van de huidige waterstructuur aangevuld met kunstmatige vijverpartijen niet als een belemmering beoordeeld.

4.6 Verkeer en parkeren

Ten behoeve van het bestemmingsplan, is het noodzakelijk om de verkeerskundige effecten van de ontwikkelingslocatie op de directe omgeving (gemotoriseerd en langzaam verkeer) inzichtelijk te maken. Uitgangspunt hierbij is het Gemeentelijk verkeers-en vervoersplan (GVVP) van 2010. De doelstelling van dit GVVP is: "Het gemeentelijke verkeers- en vervoerbeleid moet leiden tot een duurzaam verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en verkeersveilige leefomgeving in een groene, bereikbare, economisch gezonde gemeente".

Er is een verkeerstoets uitgevoerd. Deze is als Bijlage 8 bijgevoegd.

Bestaande en toekomstige planologische situatie

In het vigerende bestemmingsplan Driebergen - Buitengebied zijn binnen de bestemmingen Landgoed en Agrarisch met natuur- en landschapswaarden "overige werken" ten behoeve van het landgoed toegestaan, waaronder wegen kunnen worden begrepen. In onderhavige bestemmingsplan is dit nader uitgewerkt in (on)verharde paden en wegen, waarbij de ontsluitingen met een aanduiding zijn aangegeven en een maximum precentage voor verharde wegen is opgenomen in de bestemming Natuur.

Wegenstructuur

Externe ontsluiting

Landgoed De Reehorst is gelegen aan de Hoofdstraat in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De Hoofdstraat vormt een verbinding tussen Driebergen en Zeist. Ter hoogte van het plangebied is deze weg gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom met een snelheidsregime van 80 km/uur. Andere relevante wegen in de directe omgeving zijn de Odijkerweg ten westen van het landgoed en parallel gelegen aan het spoor aan de noordzijde, de Stationsweg. Ook deze wegen zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg met een snelheidsregime van 80 km/uur. Voor het plangebied zijn enkele ontsluitingsvarianten onderzocht:

Er is gekozen voor variant 3A. Reden hiervan is dat een ontsluiting via de Odijkerweg niet aanvaardbaar wordt geacht. Het verkeer op de Odijkerweg neemt hierdoor behoorlijk toe met de daarmee gepaard gaande toenemende geluidsbelasting voor de woningen aan de Odijkerweg. Bovendien wordt de Hoofdstraat verbreed en is deze daarmee beter toegerust om het verkeer snel en adequaat te verwerken.

De hoofdontsluiting voor gemotoriseerd verkeer naar het landgoed loopt derhalve via de Hoofdstraat. De onstluiting krijgt vanaf het landgoed een extra rechtsaffer om de wachtrij in de avondspits wat te verkleinen. Het kruispunt zelf wordt vanuit het infraplan aangepast aan de nieuwe verkeersintensiteiten (vanuit het infraplan is rekening gehouden met de nieuwe ontwikkelingen op het landgoed). Vanaf het kruispunt met de Bosweg wordt het verkeer via de oostelijke rand van het landgoed nabij het perceel Hoofdstraat 26 naar de parkeerplaatsen op het landgoed geleid, met een capaciteit van 400 parkeerplaatsen. Het verkeer wordt over het landgoed naar het parkeerterrein geleid via een ontsluiting ten zuiden van het Beukenkruis. De ontsluiting naar de bestaande gebouwen aan de oostzijde van het landgoed blijven voor zowel het langzaam verkeer als voor gemotoriseerd verkeer gehandhaafd via het kruispunt Hoofdstraat 26 en de Bosweg op De Reehorst.

De huidige toegang vanaf de Stationsweg vervalt. Ter hoogte van de Stationsweg wordt een nieuwe toegang gerealiseerd naar het nieuwe Triodosgebouw en het Antropiagebouw. Deze is alleen bedoeld voor langzaam verkeer. Ook mindervaliden en expeditieverkeer kunnen van deze toegang gebruik maken. Verder wordt alleen bij calamiteiten gemotoriseerd verkeer (hulpdiensten) toegestaan op deze route.

De overige (huidige) aansluitingen tot het terrein, zoals op de huidige hoek Stationsstraat-Hoofdstraat worden vanwege de nieuwe verkeersstructuur rond de stationslocatie voor alle verkeer afgesloten.

Ontsluiting en parkeren op het landgoed

De ontsluitingsstructuur zoals hierboven beschreven, is voor het landgoed het meest optimaal. Voorwaarde is dat het verkeer van en naar De Reehorst vlot en veilig kan worden afgewikkeld. Het verkeer op de Hoofdstraat en de Stationsweg kan goed kan worden afgewikkeld. De kruising met de Hoofdstraat, aan de oostrand van het landgoed, kan het verkeer, na reconstructie, goed verwerken. De kwaliteit van de verkeersafwikkeling is voor de lange termijn gegarandeerd. De ontsluitingsweg zal een openbaar karakter krijgen.

Interne verkeersstructuur

In de toekomst krijgt het landgoed een semi-openbaar karakter. De meeste bezoekers zullen over het landgoed bewegen ten behoeve van een bezoek aan één van de gebouwen. Het landgoed is echter niet afgesloten voor andere personen. De doorgaande autoroute van oost naar west op het landgoed wordt verwijderd in het belang van de rust in het hart van het landgoed. Vanwege het semi-openbare karakter blijft het voor recreanten mogelijk om gebruik te maken van de wandel- en fietsroutes over het landgoed. De langzaam verkeersroutes sluiten aan op het netwerk in de directe omgeving.

Expeditieverkeer

Bevoorrading voor het Triodos- en Antropiagebouw vindt plaats via de nieuwe entree vanaf de Stationsweg en alleen voor kleine vrachtauto's van maximaal 12m lang. Voor grotere voertuigen zal gebruik gemaakt moeten worden van het nieuwe parkeerterrein op het landgoed. Vanaf hier zullen goederen met kleine transporteenheden vervoerd worden naar de betreffende bestemming. Denk hierbij aan rolcontainers of steekkarren.

Verkeer dat gebruik maakt van de toegang vanaf de Stationsweg zal op enig moment een vertraging kunnen geven in de verkeersafwikkeling op de Stationsweg. Gezien het incidentele karakter van het verkeer dat hier het gebied binnenkomt leidt dat niet tot noemenswaardige problemen. Mocht het toch tot problemen leiden, bijvoorbeeld in de spitsperioden, dan zijn er voldoende beheersmaatregelen voorhanden. Voorbeelden hiervan zijn pasjessystemen, selectieve afsluiting, venstertijden of afspraken maken met het bezoekend verkeer.

De inrichting van de interne wegen dienen te voldoen aan de eisen uit BREEAM TRA 4. Dit betekent dat gepleit wordt voor een gescheiden afwikkeling van de verschillende vervoerssoorten (gemotoriseerd, voetgangers, fietsers). Voor het interne padenstelsel is dit niet aan de orde aangezien deze slechts gebruikt wordt door langzaam verkeer (fietsers, voetgangers). Het deel tussen de toegang vanaf de Stationsweg en het Triodosgebouw wordt wel door gemotoriseerd verkeer gebruikt. Echter vindt dit zeer incidenteel plaats, slechts enkele voertuigen per dag (mindervaliden en bevoorrading voor Triodos en Antropia). Om die reden vindt hier ook een volledige menging van de vervoerssoorten plaats op basis van het concept Shared Spaces.

Shared Spaces

Shared Spaces is een relatief nieuw concept voor het gehele proces van plannen en inrichten van de openbare ruimte. Hierbij wordt uitgegaan van een zodanige inrichting van de openbare ruimte dat de belangen en de eigen verantwoordelijkheid van alle gebruikers van de ruimte voorop staan. De openbare ruimte wordt dusdanig ingericht dat die ruimte niet als een verkeersruimte wordt geïnterpreteerd (een ruimte om te passeren), maar als een verblijfsruimte (een ruimte om in te zijn). Shared Spaces streeft naar een integrale aanpak waarbij de kwaliteit van de openbare ruimte centraal wordt gesteld en waarbij verkeer, verblijf en andere ruimtelijke functies meer in balans zijn. Het is hiermee een benadering die uitgaat van de multifunctionaliteit van de openbare ruimte. De vele functies van de openbare ruimte worden gecombineerd, in plaats van deze te scheiden. Op deze manier wordt getracht de kwaliteit van de openbare ruimte voor mensen te vergroten zonder al het gemotoriseerd verkeer de laan uit te sturen. Door op deze manier naar de ruimte te kijken, kan de ruimtelijke kwaliteit en veiligheid worden vergroot met de nodige effecten en kansen op een socialer gedrag.

Juist de menging van de verkeerssoorten leidt tot een hoger attentieniveau en lagere snelheden. Het toepassen van het principe van Shared Spaces komt daarmee volledig tegemoet aan een verkeersveilige situatie van alle verkeersdeelnemers met daarbij een goede balans met het verblijf en de aanwezige ruimtelijke functies.

Verkeersintensiteit

In het plangebied worden geen voorzieningen gesloopt (met uitzondering van de twee Finse bungalows op de locatie waar het kantoor komt), en wordt een kantoorgebouw toegevoegd. Daarom wordt alleen voor de toekomstige situatie de verkeersgeneratie berekend. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie, zijn kengetallen van CROW publicatie 317 gebruikt.

Landgoed De Reehorst is gelegen nabij het NS-station Driebergen-Zeist en nabij de snelweg A12. De stedelijkheidsgraad is op basis van de adressendichtheid 'weinig stedelijk'. Formeel ligt het gebied buiten de bebouwde kom. Omdat het gebied meer overeenkomsten heeft met een centrum zone is gekozen voor de stedelijk zone 'centrum'. Op het landgoed worden naast het kantoor meerdere functies toegestaan. De kencijfers die zijn gebruikt voor het onderzoek zijn opgenomen in de bijlage.

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is uitgegaan van de worst case. De hoogste verkeersgeneratie wordt voorzien voor commerciele dienstverlening met een kencijfer van 11,7 ritten per etmaal per 100 m2 bvo. Deze bestemming wordt toegepast op de meeste gebouwen, namelijk het Iona gebouw, Koetshuis, Barak Tuinzalen, Orangerie, Barak Atelier, Boshuis, Witte Villa, Lievegoedhuisje, Oude Landbouwbarak, Medisch Laboratorium, Tuinschuur en het 'Kantoor bij Tuinzalen'. Uit het totaaloverzicht blijkt dat op een gemiddelde weekdag van en naar het landgoed 1350 verkeersbewegingen per etmaal plaatsvinden. Hiervan gaan er tijdens het maatgevend spitsuur 270 het landgoed in en uit.

De hoofdontsluiting van het plangebied komt te liggen aan de Hoofdstraat. Het verkeer van en naar het landgoed wordt daarbij volledig afgewikkeld vanaf de Hoofdstraat, via de nieuwe weg nabij Hoofdstraat 26. De Odijkerweg en de Stationsweg worden in deze variant het minst belast. Naast ruimtelijke consequenties voor deze variant betekent dit dat de kruising met de Hoofdstraat aangepast moet worden om al het verkeer (fiets en auto), vlot en veilig af te wikkelen.

Parkeren

Er zijn op dit moment op het landgoed 5.044 m2 bvo aan voorzieningen aanwezig. Het overgrote deel van deze voorzieningen blijft gehandhaafd. De invulling van deze voorzieningen is zeer divers. Om de toekomstige parkeervraag te bepalen dient ook de uitbreiding van het landgoed (Triodos) meegenomen te worden. Deze uitbreiding bedraagt 12.500 m2 bvo. Daarnaast zijn binnen de bestemming Gemengd op het landgoed diverse functies mogelijk. De parkeervraag van deze voorzieningen kan worden bepaald door de bvo's te koppelen aan parkeerkencijfers. Hiervoor is gebruik gemaakt van de 'herziene' parkeerpublicatie, nummer 317, van het CROW. In de bijlage zijn de kencijfers opgenomen.

Voor het bepalen van de parkeervraag gaan we uit van een worst case situatie. Er is rekening gehouden met de functies met de hoogste kencijfers. In de verkeerstoets in Bijlage 8 is aangegeven welke kencijfers zijn aangehouden. De gekozen kencijfers zijn soms gebaseerd op andere functies, dan die voor de verkeersgeneratie. Dit omdat de worst case situatie voor pakeren uit andere functies bestaat dan voor de verkeergeneratie. Het resultaat is in onderstaande tabel opgenomen:

Hieruit blijkt dat op basis van de maximale normering er een parkeervraag wordt opgeroepen van 453 parkeerplaatsen.

In de huidige situatie zijn in het plangebied 218 parkeerplaatsen aanwezig. Deze parkeerplaatsen worden gebruikt door zowel bezoekers van het landgoed, en gedeeltelijk als P+R-voorziening voor het station. Het overgrote deel van deze bestaande parkeerplaatsen wordt opgeheven. Slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen (58 stuks) in de directe nabijheid van een aantal gebouwen blijft behouden. In onderstaande afbeeling zijn de locaties van deze 58 parkeerplaatsen opgenomen:

Het landgoed heeft de taak meegekregen om de huidige parkeerbehoefte voor het Iona gebouw (volgens opgaaf 150 stuks en volgens berekening maximaal 166) op het eigen terrein op te lossen. Deze worden mede opgenomen in de nieuwe parkeervoorziening aan de oostzijde van het landgoed. In onderstaande afbeelding is het parkeerterrein en de manier waarop deze landschappelijk wordt ingepast aangegeven:

Uitsnede uit Definitief Ontwerp (voor een rotere afbeelding wordt verwezen naar Bijlage 1)

De totale capaciteit van de nieuwe parkeervoorziening is 400 parkeerplaatsen, 250 voor Triodos, en 150 voor Antropia. De berekende parkeervraag is weliswaar 453, maar er wordt geen parkeertekort verwacht. Er zijn 458 parkeerplaatsen beschikbaar. Ten slotte zijn er op relatief korte afstand uitstekende ov-voorzieningen aanwezig waardoor de bezoekers en werknemers de mogelijkheid hebben om met de trein of de bus te komen.

Conclusie

In de spitsen komen 270 voertuigen het landgoed op en verlaten 270 het landgoed. Deze auto's worden afgewikkeld op de Hoofdstraat. De Hoofdstraat kan deze aantallen verwerken, het kruispunt wordt aangepast.

Om te voldoen aan de parkeervraag van de toekomstige functies op het landgoed zijn 453 parkeerplaatsen nodig. Gelet op het feit dat 458 parkeerplaatsen mogelijk worden gemaakt bestaan hier geen belemmeringen.

4.7 Recreatie

In maart 2011 is het beleidsplan Recreatie en Toerisme 2011-2013 vastgesteld. De gemeente is zich bewust van de groene positie in de regio. De gemeente onderschrijft het grote maatschappelijke belang van recreatie voor de eigen inwoners en de inwoners van de regio, maar ook het economisch belang van de sector voor de gemeente. Hierbij benadrukt de gemeente dat dit niet ten koste mag gaan van natuur, cultuurhistorie en leefbaarheid. De gemeente kiest voor het bevorderen van natuurgerichte recreatie aan de randen van onze gemeente en het versterken van het recreatief medegebruik van landgoederen. Zorgvuldige afstemming en samenwerking zijn hierbij belangrijk.

De recreatief-toeristische profilering van de gemeente berust op drie pijlers:

• natuur en landschap;
• cultuurhistorie;
• het aanbod aan (zakelijke) verblijfsmogelijkheden.

Vanuit de drie pijlers zijn recreatief-toeristische profielen opgesteld. Een van deze profielen is "recreëren in weelde". Binnen dit profiel keert de gemeente terug naar de functie in vroegere tijden. Landgoederen en buitenplaatsen waren voor de oorspronkelijke eigenaren dé locatie om te ontsnappen aan de drukte en de stank van de steden in de Randstad. In een groene en luxe omgeving stond het ontspannen centraal. Opnieuw is de Utrechtse Heuvelrug een ontspanningsoord voor wie in een vorstelijke omgeving tot rust wil komen. Dit aanbod wordt voor iedereen toegankelijk en beleefbaar gemaakt. De statigheid en voornaamheid die de gemeente in oude tijden uitstraalde, is nieuw leven ingeblazen. Landgoederen, kastelen en buitenplaatsen, de dorpskernen, parken en tuinen, galerieën, bezienswaardigheden en evenementen dragen hieraan allen hun steentje bij.

De gemeente wil de komende periode cultuurhistorie en recreatie nauwer met elkaar verbinden. De gemeente vindt cultuurhistorie een belangrijke samenbindende factor voor de eigen inwoners. Daarnaast beschikt de gemeente over een cultuurhistorisch aanbod waarmee de gemeente nationaal en regionaal op de kaart kan worden gezet.

In de uitwerking richt de gemeente zich onder andere op het verbeteren van de toegankelijkheid van landgoederen, kastelen en buitenplaatsen.

In het Definitief Ontwerp voor landgoed De Reehorst staan voor het thema recreatie twee aspecten centraal:

• Gastvrij en bereikbaar.
• Respect voor het verleden.

Dit betekent dat extensief recreatief medegebruik van het landgoed, in de vorm van wandelen en fietsen, mogelijk is en dat bij de herinrichting van het landgoed rekening wordt gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

4.8 Milieu

4.9 Kabels en leidingen

In het plangebied bevinden zich geen boven- en/of ondergrondse hoofdtransportleidingen.

4.10 Vrijwaringszone

Rijkswaterstaat hanteert het zogenaamde rooilijnenbeleid rondom Rijkswegen. Dit rooilijnenbeleid bestaat uit een bebouwingsvrije zone met aansluitend een overlegzone. De zones gelden zowel voor de hoofdrijbanen als voor de toe- en afritten van de Rijkswegen.

Voor de autosnelweg A12 aan de zuidzijde van het plangebied dient een strook aan weerszijden vrij te worden gehouden van bebouwing vanwege:

• mogelijke toekomstige reconstructies;
• de mogelijke aanleg van elektronische begeleiding van het wegverkeer;
• de aanwezigheid of reservering van ruimte ten behoeve van een leidingstrook;
• het voorkomen van voor de weggebruiker afleidende effecten;
• het beperken van milieuhinder voor omwonenden.

In onderhavig bestemmingsplan is zowel de bebouwingsvrije zone van 50 meter over het plangebied gelegen als de overlegzone tussen de 50 en 100 meter.

4.11 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Bro en heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro in de artikelen 1.1.1 en 3.1.6. Ook de provincie Utrecht hanteert de ladder als stappenplan voor het toestaan van ruimtelijke ontwikkelingen. In het kort gezegd komt het er op neer dat als een bestemmingsplan nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt (bij recht of door middel van een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid) in de toelichting moet worden beschreven dat deze voorzien in een actuele regionale behoefte. Zo ook in geval van landgoed De Reehorst. Achtergrond van deze bepaling is dat bouwen voor leegstand, waarbij beslag wordt gelegd op schaarse grond ook al is dat in stedelijk gebied, moet worden voorkomen.

De volledige toetsing van de ladder is opgenomen in Bijlage 11

De ontwikkeling van kantoorruimte is Ladderplichtig

De ontwikkeling van kantoorruimte op landgoed De Reehorst is ladderplichtig. Het is immers zo dat bij alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen, waarvoor een nieuw bestemmingsplan moet worden gemaakt, aangepast en/of geactualiseerd de ladder doorlopen moet worden. De gemeente heeft bij aanpassingen in plannen een motiveerplicht om te onderbouwen dat wordt voldaan aan de ladder. De ontwikkeling van kantoorruimte (inclusief flexibiliteitsmogelijkheden) op het landgoed voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarmee dus ladderplichtig.

Trede 1: Is er een actuele regionale behoefte aan toevoeging van nieuwe kantoorruimte op landgoed De Reehorst?

Het doel van deze trede 1 is om inzicht te krijgen in de regionale behoefte aan kantoorruimte en de mogelijke marktruimte die beschikbaar is voor de potentiële ontwikkeling van kantoorruimte op landgoed De Reehorst in de bestemmingsplanperiode van 10 jaar, in dit geval 2016-2026. Hiervoor is voor de toevoeging van nieuwe kantoorruimte op landgoed De Reehorst gekeken naar de marktvraag voor kantoorruimte. Vervolgens is geanalyseerd wat het marktaandeel is van de locatie Driebergen - Zeist binnen de totale kantorenmarkt van beide gemeenten.

In de Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK, provincie Utrecht, 2015) worden 26 ontwikkellocaties beschreven waar op dit moment door gemeenten nog ruimte wordt gegeven om nieuwe kantoren bij te bouwen (plancapaciteit). Het stationsgebied Driebergen - Zeist behoort hier ook toe. In de Structuurvisie is aangegeven op welke locatie plancapaciteit zal worden beperkt. Dit zal de Provincie doen door middel van zogenaamde inpassingsplannen (zie hiervoor eveneens paragraaf 3.2). Vanwege deze wijziging in provinciaal beleid kijken we voor de ladder duurzame verstedelijking specifiek naar vraag en aanbod binnen de twee gemeentes.

Daarnaast heeft de Provincie een beperkt aantal goed ontsloten locaties aangewezen waar kantoorontwikkeling substantieel bijdraagt aan de versterking van het (groot) stedelijk milieu of ruimtelijke kwaliteit. Stationsgebied Driebergen - Zeist is aangewezen als 'Kantoren op knooppunten' (zie ook pargraaf 3.2). Nieuwe kantoorontwikkeling is toegestaan, mits de noodzaak, met toepassing van de duurzame verstedelijkingsladder is aangetoond.

Conclusie trede 1 van de Ladder

De marktvraag naar kantoorruimte op snelweg/ov-knooppuntlocaties in de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug bedraagt de komende tien jaar zo'n 33.000 m² bvo (uitbreiding en vervanging). Wanneer we uitgaan van een reguliere vormfactor van 85% komt dat neer op een vraag van circa 38.000 m2.

Het stationsgebied Driebergen - Zeist heeft, met ca. 24.000 m2 vvo, een beperkte voorraad aan kantoorruimte. Er staan minder dan 10 kantoorpanden rondom het station. Beide gemeenten beschikken niet over andere kantoorlocaties die beschikken over multimodale bereikbaarheid: een ov-knooppunt en de directe nabijkheid van de A-12. Het marktaandeel van deze locatie binnen beide gemeenten is op basis van verhuisbewegingen en opname beperkt. Omdat de bereikbaarheid verder toeneemt en er nieuwe ontwikkelruimte beschikbaar komt (op een locatie met ondergemiddelde leegstand die lange tijd 'op slot' zat voor nieuwbouw) wordt verwacht Driebergen - Zeist een vergelijkbaar marktaandeel heeft als De Batterijen (Veenendaal), De Twaalf Apostelen (Bunnik) en Snellerpoort/Middelland - Noord (Woerden) van maximaal zo'n 40%. Uitgaande van de maximale vraag van 33.000 m2 vvo in de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug in de komende tien jaar, betekent dit een vraag naar kantoorruimte voor het stationsgebied Driebergen - Zeist van circa 13.000 m2 vvo tot 2026. Uitgaande van een vormfactor van 85% betekent dit een vraag naar circa 15.000 m2 bvo.

De ruimtebehoefte voor Triodosbank is bepaald op basis van een jaarlijkse groeiverwachting van het aantal medewerkers met 12,5%. Sinds 2011 is het aantal medewerkers van de bank gestegen met meer dan 140. De verwachting is dat deze groei tot 2020 zal doorzetten met bijna 700 medewerkers. Triodos gaat uit van een zeer efficiënte inrichting van het gebouw. De totale ruimtebehoefte komt neer op 12.500 m2 bvo (dit is een goed voorbeeld van een lokale uitbreidingsvraag).

In de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug zijn geen andere plannen voor toevoeging van knooppuntlocaties. Door de Thematische Structuurvisie en de inpassingsplannen van de provincie Utrecht is er binnen deze provincie binnen twee jaar geen planoverschot aan kantoorruimte en is vraag en aanbod van kantoorruimte in balans. Voor de beoogde kantoorontwikkeling op landgoed De Reehorst betekent dit dat er in de planperiode voldoende actuele regionale behoefte is.

Trede 2: is (een deel van) de behopefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Voor de tweede trede van de Ladder is het beschikbare aanbod in bestaand stedelijk gebied in kantoorpanden op vergelijkbare locatietypen geïnventariseerd binnen beide gemeenten. In totaal zijn er twee objecten beschikbaar binnen Stationsgebied Driebergen - Zeist met een totaal verhuurbaar oppervlak van 3.655 m2 vvo. Wanneer wordt gerekend met een gewenste frictieleegstand van 5%, bedraagt de 'ongewenste' leegstand (of aanbod) circa 2.455 m² vvo.

Binnen de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug zijn er geen objecten beschikbaar met een vloeroppervlak van 10.000 m2 vvo. In de totale provincie is er slechts zeer beperkt aanbod beschikbaar voor deze grootte.

Triodos huurt één pand aan de Utrechtseweg, welke op de markt beschikbaar zal komen. De andere panden blijven in eigendom en gebruik. De kans dat het gehuurde pand opnieuw wordt gehuurd is groot, zodat de nieuwe kantoorruimte niet leidt tot onaanvaardbare leegstand in de twee gemeneten.

Conclusie trede 2 van de Ladder

De beoogde nieuwe stedelijke ontwikkeling leidt zoals aangegeven niet tot onaanvaardbare leegstand. Als extra check is gekeken naar het totale aanbod binnen beide gemeenten en de totale provincie. In beide gemeenten is er geen aanbod beschikbaar dat in de ruimtebehoefte van Tiodosbank voorziet. In de gehele provincie is het aanbod zeer beperkt en niet gevestigd op locaties op multimodale ontsluiting.

Trede 3: landgoed De Reehorst is passend ontsloten

De locatie van het landgoed is niet binnenstedelijk gelegen, maar wel zeer multimodaal ontsloten. In de huidige situatie is al sprake van een goede ontsluiting. Met de herinrichting van het gebied zal dat verbeteren. De locatie is dan goed bereikbaar te voet, per fiets, per openbaar vervoer en per auto (direct aan de A12 gelegen). De ontsluiting van het landgoed zal vanuit de Hoofdstraat plaatsvinden en na herstructurering van deze straat in het kader van de herstructurering van het stationsgebied geen problemen op de Hoofdstraat veroorzaken. Op het landgoed is voldoende in parkeerplaatsen voorzien zodat de bereikbaarheid van het station niet door de komst van de Triodos bank wordt benadeeld.

Conclusies Ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan voldoet aan alle drie de treden van de ladder duurzame verstedelijking.

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.DBGldgdereehorst-OW01 met de bijbehorende regels en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Methodiek

Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden.

Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

Regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de regels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de regels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkingsregels opgenomen. De bevoegdheid om af te wijken van bepaalde regels is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze afwijkingen maken kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

De bij het plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels dienen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 (artikel 3 tot en met 9) bevat de bestemmingsregels. Dit betreft de specifieke regels van de opgenomen bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels en zo nodig uit afwijkings- en specifieke gebruiksregels. Ook de dubbelbestemmingen (Archeologie en Landgoed) zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
• Hoofdstuk 3 (artikelen 10 tot en met 14) bevat de algemene regels, waaronder de anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregel.
• Hoofdstuk 4 (artikelen 15 en 16) omvat de overgangs- en slotregels.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouwhoogtes.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/ of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Een voorbeeld hiervan is bijvoorbeeld het mogen uitoefenen van kleinschalige nevenactiviteiten (in de vorm van ambachtelijke bedrijvigheid, zoals de verkoop van zelfgemaakte kaas) in de bestemming 'Agrarisch met Waarden'.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging). Het kan dan gaan om het wijzigen van een op een perceel gelegde bestemming, maar ook bijvoorbeeld het wijzigen of vergroten van een bouwvlak (met bijbehorende bouwmogelijkheden).

5.3 Bestemmingen

Onderhavig bestemmingsplan kent de volgende bestemmingen:

• Agrarisch met waarden;
• Gemengd;
• Kantoor;
• Natuur.

Artikel 3 Agrarisch met Waarden

Deze bestemming wordt gebruikt voor het deel van het plangebied waar ook in de huidige situatie sprake is van agrarisch gebruik. Dit betreft de boerderij aan de Odijkerweg en de achterliggende gronden.

In de bestemming is voor de boerderij aan de Odijkerweg een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een agrarisch- en duurzaam onderzoeksinstituut om de vestiging van het Louis Bolk instituut aldaar mogelijk te maken.

Voor de ontsluitingsweg over het landgoed is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor half verdiepte ligging en de realisatie van faunapassages.

Artikel 4 Gemengd

Gelet op de bestaande verschillende functies van de diverse gebouwen op het landgoed is voor deze bouwvlakken de bestemming Gemengd gekozen. Het bouwvlak is voor deze bouwwerken gelijk aan het bestemmingsvlak.

Artikel 5 Kantoor

Voor het nieuwe gebouw van de Triodosbank is de bestemming Kantoor gekozen. Ook hier is het bouwvlak gelijk aan het bestemmingsvlak. De bouwhoogte is in vier delen gemaximaliseerd. In de bestemming is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de vereisten uit de saldobenadering NNN.

Artikel 6 Natuur

Deze bestemming beslaat het grootste deel van het plangebied, namelijk het landgoed buiten de bouwvlakken. Hiermee wordt ook het waardevolle NNN beschermd. Overigens is het niet zo dat alles wat de bestemming Natuur heeft ook per definitie NNN is. Voor de ontsluitingsweg over het landgoed is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor half verdiepte ligging en de realisatie van faunapassages.

5.4 Dubbelbestemmingen

Het plan kent de volgende dubbelbestemmingen:

• Waarde - Archeologie 3
• Waarde - Archeologie 4
• Waarde - Landgoed en buitenplaats

Artikelen 7 en 8 Waarde - Archeologie 3 en 4

Het plangebied kent twee gradaties in verwachtingswaarde op het gebied van archeologie. Deze zijn opgenomen in twee dubbelbestemmingen. Het verschil zit in de uitzonderingsregels, waarin aan is gegeven wanneer archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

Artikel 9 Waarde Landgoed en buitenplaats

Dit artikel waarborgt het specifieke karakter van het landgoed bovenop de basisbestemmingen Natuur, Gemengd, Kantoor en Agrarisch met Waarden. Ook hier is een verplichte omgevingsvergunning opgenomen voor bepaalde werken en werkzaamheden. De gronden die het nieuwe parkeerterrein omvatten hebben eveneens deze bestemming. Voor het parkeerterrein is een voorwaardelijk verplichting opgenomen voor landschappelijke inpassing.

5.5 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels. Als algemene aanduiding zijn de vrijwaringszones van de bestaande wegen opgenomen. In de algemene afwijkingsregels is een afwijkingsmogelijkheid van 10% van de bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen opgenomen.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotbepalingen zoals aangegeven in wet- en regelgeving.

6.1 Financieel-economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de ontwikkeling van het gehele landgoed De Reehorst is een anterieure overeenkomst getekend door de partijen die betrokken zijn bij deze ontwikkeling. De kostenverdeling is hierin opgenomen. Met de anterieure overeenkomst is het kostenverhaal verzekerd. De kosten voor de ontwikkeling worden gefinancierd door initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3 Handhaving

Het betrekken van toezicht en handhavingsaspecten bij het opstellen en vaststellen van bestemmingsplannen is belangrijk, omdat het de manier is om de ruimtelijke ordening ontwikkelingsbestendiger te maken.

Daarom wordt bij de actualisering van dit bestemmingsplan voorafgaand waar mogelijk een zo goed mogelijk beeld verkregen van de huidige planologische situatie en ontwikkelings- / afwijkingsmogelijkheden, de in de afgelopen 10 jaar aangevraagde en verleende afwijkingen / omgevingsvergunningen en de in de afgelopen tien jaar verrichte handhavingsacties. Dit onderzoek past binnen de verplichtingen uit onder andere de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De investering betreft de invulling van het preventieve toezicht en de handhavingstaak.

De kwaliteit van het preventieve toezicht en de handhavingstaak beïnvloedt rechtstreeks de impact en de gevolgen van het repressieve toezicht en de handhavingstaak en daarmee de houdbaarheid van het op te stellen en vast te stellen bestemmingsplan. Het is om die reden dat in het bestemmingsplan de nadruk op de preventieve aspecten is gelegd. Daarvoor is het bestemmingsplan het middel bij uitstek.

Repressief toezicht en handhaving ligt wettelijk vast en leidt allereerst tot de te beantwoorden vraag of de overtreding kan worden gelegaliseerd. Als legalisatie niet aan de orde is, kan met gebruikmaking van de repressieve handhavingsmiddelen (o.a. last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) beëindiging van de overtreding worden afgedwongen.